Asunto-osakeyhtiölain uudistamista pohtinut työryhmä esittää mietinnössään useita keinoja, jotka helpottaisivat huoneistojen hallintaan ottoa puuttumiskeinona esimerkiksi asumishäiriöihin, tupakointikiellon rikkomiseen ja lyhytaikaisen vuokraustoiminnan aiheuttamiin merkittäviin haittoihin tai lisäkustannuksiin.
Kiinteistöliitto kannattaa toimia, joilla huoneistojen hallintaan ottoa helpotettaisiin. Keinoihin lukeutuu muun muassa luopuminen 60 päivän määräajasta, jonka aikana yhtiökokouspäätös hallintaan otosta pitää nykyisin saada tiedoksi osakkaalle.
– Tämä määräaika on osoittautunut jopa pullonkaulaksi tilanteissa, joissa osakas tai asukas on vältellyt tiedonantoja, toteaa tiedotteessa Kiinteistöliiton lakiasiainjohtaja Jenni Hupli.
Tehokas puuttuminen asumishäiriöihin edellyttää Kiinteistöliiton mielestä kuitenkin vielä sitä, että taloyhtiöt saisivat poliisilta näyttöä huoneistokäynneistä. Monessa taloyhtiössä eletään asumishäiriötilanteissa pelon ilmapiirissä, ja osakkaat pelkäävät tulla todistajiksi asiassa.
– Muun muassa poliisin käyntiraporttien tiedot tarjoaisivat tarvittavaa näyttöä käynneistä. Kiinteistöliitto pitää välttämättömänä, että vastatuuleen aiemmin joutunut ehdotus onkin nyt siirtymässä erilliseen valmisteluun, Hupli jatkaa.
Taloyhtiöiden taloudellisten vaikeuksien taustalla on usein osakkaiden maksuvaikeudet, jotka liittyvät usein taloyhtiössä oleviin liiketiloihin ja niiden käyttäjien talousvaikeuksiin. Monella alueella liiketiloille ei riitä enää taloudellisesti kannattavaa kysyntää, mutta tilojen vastikeperusteet ovat usein moninkertaiset asuinhuoneistoihin nähden.
Lakiuudistusta pohtinut työryhmä esittää, että muutettaessa tilojen käyttötarkoitusta esimerkiksi liiketiloista asunnoiksi vastikeperustetta voitaisiin alentaa 4/5 määräenemmistöllä ilman vaatimusta yksimielisyydestä.
Työryhmä esittää myös helpotuksia taloyhtiön hallittuun alasajoon. Käytännössä kyse on kevennyksistä yhtiön juridisen purkamisen selvitystilamenettelyyn sekä asunto-osakeyhtiöitä koskevan konkurssisääntelyn selkiyttämisestä.
Airbnb-toiminnan säätelyyn uusia työkaluja
Lyhytvuokrauksen osalta Kiinteistöliitto katsoo, että työryhmän sääntelyehdotukset eivät vielä tuo riittävästi työkaluja lyhytvuokrauksen haittavaikutusten torjumiseen.
– On välttämätöntä, että asumisen ja lyhytvuokrauksen määritelmästä säädetään tarkkarajaisesti laissa. Mielestämme on tärkeää, että jatkossa huoneisto voitaisiin ottaa hallintaan myös silloin, kun osakas toimii vastoin rakennuksen rakennusoikeudellista käyttötarkoitusta eli esimerkiksi harjoittaa asuinkäyttöön tarkoitetussa talossa lyhytvuokrausta yli sallitun rajan, Jenni Hupli sanoo.
Lisäksi Kiinteistöliitto on peräänkuuluttanut lyhytvuokrausta harjoittavalle osakkaalle lakisääteistä velvollisuutta ottaa vakuutus lyhytvuokralaisensa aiheuttamien vahinkojen varalta.
Esimerkiksi vesivahingon aiheuttaneen ulkomaisen lyhytvuokralaisen tavoittaminen ja vastuuseen saattaminen voi aiheuttaa merkittäviä lisäkustannuksia taloyhtiölle. Velvoitetta vakuutuksen ottamiseen voidaan pitää kohtuullisena huomioiden lyhytvuokraukseen yleensä liittyvä korkeampi vuokratuottotaso.
Suomen Vuokranantajia työryhmässä edustanut lakiasiainjohtaja Tarik Ahsanullah pitää valmisteilla olevaa kokonaisuutta kohtuullisena, vaikka hallintaanottomenettelyn sijaan Vuokranantajat ehdottivat kevyempää menettelyä Airbnb-häiriöiden kitkemiseksi.
Työryhmän mietinnössä ehdotetaan, että huoneiston hallintaan ottaminen olisi jatkossa mahdollista, jos sen lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu taloyhtiölle asuinkäytöstä poikkeavia merkittäviä lisäkustannuksia tai haittaa. Nykyisessä laissa ei ole mitään lyhytvuokrausta koskevia säännöksiä.
Säännös selkeyttää taloyhtiön mahdollisuuksia reagoida konkreettisia ongelmia aiheuttavaan lyhytvuokraukseen, sillä nykyisten hallintaanottoperusteiden soveltuminen on ollut osin tulkinnanvaraista.
Ehdotusten mukaan taloyhtiöllä olisi oikeus puuttua lyhytvuokraukseen vain konkreettisten kielteisten vaikutusten perusteella.
– On oikein, että osakas voi lähtökohtaisesti vuokrata huoneistoaan vapaasti ja, että vain tosiasiallisia ongelmia aiheuttavaan lyhytvuokraukseen voidaan puuttua. On hyvä muistaa, että valtaosa lyhytvuokrasuhteista sujuu täysin ongelmitta. Lyhytvuokrausta koskevan oikeustilan selkeyttämisen kannalta olisi nyt tärkeää saada pikaisesti voimaan lyhytvuokrausta koskeva sääntely sekä asunto-osakeyhtiölakiin että rakentamislakiin, Ahsanullah linjaa tiedotteessa.
Työryhmä ehdottaa lakiin lisättäväksi myös osakkaan velvollisuuden auttaa taloyhtiötä vahingonkorvauksen vaatimisessa vuokralaiselta esimerkiksi luovuttamalla yhtiölle vuokralaisen yhteystiedot.
– Säännöksellä vahvistetaan nykytilaa. Huolellisesti toimiva vuokranantaja toimii jo nykyisen lain puitteissa aktiivisesti kaikissa vahinkotilanteissa. Uusi säännös koskee kaikkia vuokrasuhteita niiden kestosta riippumatta.
Myös osakkaiden tiedonsaantioikeus paranee. Nykyisellään osakkaiden lakisääteinen tiedonsaantioikeus rajautuu tavallisesti kerran vuodessa pidettävässä yhtiökokouksessa käytettävään kyselyoikeuteen sekä oikeuteen saada tieto omaa huoneistoa koskevasta hallituksen päätöksestä.
Laissa ei ole säädetty yhtiölle velvollisuutta luovuttaa osakkaalle tämän huoneistoa koskevia asiakirjoja, kuten vahinkoraportteja tai kirjallisia häiriöilmoituksia.
Tämä on saattanut aiheuttaa ongelmia esimerkiksi asumishäiriötilanteissa, jolloin taloyhtiöllä olevat häiriöilmoitukset ovat käytännössä ainoa näyttö asukkaan aiheuttamista häiriöistä. Jatkossa osakkaalla olisi oikeus saada yhtiöltä huoneistoaan koskevat asiakirjat viipymättä.
– Vuokranantaja ei voi aloittaa häiritsevään elämään perustuvaa häätöprosessia ilman riittävää näyttöä, josta valtaosa kertyy tavallisesti taloyhtiölle. Lisäksi myös hankalien korjaus- ja vahinkotilanteiden selvittäminen tulee helpottumaan, kun osakkaalla ja taloyhtiöllä on käytössään samat tiedot ja asiakirjat, Ahsanullah kertoo.
Työryhmä antoi mietintönsä asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi tänään. Mietintö sisältää hallituksen esitystä koskevan luonnoksen. Mietintö lähtee lausuntokierrokselle, joka päättyy 10. lokakuuta Alustavan arvion mukaan hallituksen esitys laista annettaisiin eduskunnalle keväällä 2026.
