Asuntosijoittajien mielenkiinto kohdistuu pieneen osaan asuntokannasta, koska raa’asti sanottuna vain 1–3 prosenttia kaikista asunnoista on ihanteellisia sijoitusasuntoja. Tavallisimmin nämä asunnot sijaitsevat kasvukeskuksissa tai aivan niiden liepeillä hyvien kulkuyhteyksien päässä palveluista.
Ammattisijoittajien ja yksityissijoittajien välinen kilpailu parhaan vuokratulon ja potentiaalisen myyntivoiton tarjoavista yksiöstä ja kaksioista on kova. Niinpä myös niiden hankintahinnat ovat nousseet voimakkaasti, mikä on pienentänyt vuokratuottoprosentteja.
Pellervon taloustutkimuksen (PT) ennusteen mukaan bruttovuokratuotot ilman arvonnousua jäävät Suomen kuumimmalla vuokra-asuntomarkkinalla Espoossa, Helsingissä ja Vantaalla 2,5–3 prosenttiin vuosina 2012–2016.
PT:n tammikuun lopun asuntomarkkinakatsauksen mukaan tilanne, jossa asuntojen hinnat nousevat vuokralaisten tuloja nopeammin ei voi jatkua loputtomiin, vaan vuokrien on sopeuduttava tulokehitykseen, mikä on hyvin vaisua koko kuluvan loppuvuosikymmenen.
Velkavipua kannattaa käyttää
Asuntosijoittaminen sopii kärsivälliselle ja tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle, joka on valmis sitomaan vuokra-asunnon hankkimiseen varaamansa pääoman vähintään kymmeneksi vuodeksi. Olennainen osa asuntosijoittamista on velkavivun hyödyntäminen. Tällöin omaa pääomaa tarvitaan yleensä 30 prosenttia vuokrattavan asunnon hankintahinnasta.
Pankkilainaa otetaan, sillä tulon hankkimiseksi tarkoitetun lainan korkokulut on vähennettävissä täysimääräisesti vuokratulosta. Siitä voi vähentää myös omassa käytössä olevan asunnon lainakorot – tänä vuonna 75 ja ensi vuonna 70 prosenttiin saakka.
Näin asuntosijoittaja voi pienentää vuokratulosta maksuun pantavan pääomatuloveron määrää jopa niin, ettei verotettavaa tuloa jää alkuvuosina lainkaan.
Toinen, vielä tärkeämpi syy lainalla vivuttamiseen on se, että ajanoloon vuokralainen maksaa vuokranantajan ottaman lainan. Vuokranantaja hyötyy myös inflaatiosta, asunnon arvo nousee, mutta lainan reaaliarvo laskee. Markka-aikaan etu oli merkittävä, mutta euro-oloissa sen merkitys on pienentynyt, joskaan ei kokonaan hävinnyt.
Rahoituksen ehdot kiristyvät
Finanssikriisin jälkeinen pankkisääntely on kiristänyt pankkien luotonantoa, mikä koskee myös asuntosijoittamista. Luotonhakija joutuu hyväksymään aikaisempaa korkeamman hinnan ja esittämään entistä laadukkaammat vakuudet.
Rahoittajat arvioivat tarkkaan ostettavan asunnon vakuusarvon kestävyyttä peukalosäännöllä, jonka mukaan asuntojen hintatrendi on laskeva kaikkialla muualla paitsi pääkaupunkiseudulla ja suurissa kasvukeskuksissa.
Myös asiakaskohtainen harkinta luottojen myöntämisessä on lisääntynyt: hyvillä vakuuksilla varustettu maksukykyinen asiakas saa lainaa puolta pienemmällä marginaalilla kuin heikomman maksukyvyn asiakas epälikvideillä vakuuksilla.
Vuokranmaksukyky koetuksella
Vuokratuototkin ovat kovassa paineessa, koska palkansaajien ostovoima ei juuri kasva tällä vuosikymmenellä. Ostovoimaa syövät tuntuvat veronkorotukset ja matalat palkankorotukset sekä työttömyys. Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna sanoikin Kuluttajaliiton asuntoseminaarissa helmikuun lopussa, että jos korot nousevat, vuokranmaksukyky on tiukalla.
Hypon maalikuun alussa julkistaman vuoden ensimmäisen neljänneksen asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntojen hintojen ja haluttavuuden eriytyminen voimistuu myös pääkaupunkiseudulla.
Pienten, uusien asuntojen hintataso pysyy korkeana, koska rakentamisen aloitukset ovat hiipuneet talousnäkymien synkentymisen myötä. ”Tukholman tauti” uhkaa Helsingin metropolialuetta. Kroonisen alitarjonnan takia vanhat kolmiot ja neliötkin alkavat kiinnostaa asuntosijoittajia.
Muualla Suomessa jatkuu asuntovarallisuuden arvon tasainen alentuminen, paitsi isoissa kasvukeskuksissa ja mahdollisen kuntauudistuksen voittajakunnissa, joissa on edessä Helsinki-syndrooman pahentuminen.
Hankintahinta määrää tuottoprosentin
Alan konkareiden mukaan sijoitusasuntoon sitoutuneen pääoman tuottoprosentti määräytyy suurimmalta osaltaan asunnon hankintahinnasta, loppuosa riippuu vuokran suuruudesta ja yhtiövastikkeen pienuudesta.
Ratkaisevaa sijoituksen onnistumiselle siis on, paljonko asunnosta joutuu maksamaan ja paljonko siitä saa vuokraa.
Tärkeää on myös tietää taloyhtiön peruskorjaustilanne ja korjausvelan määrä. Perusteellinen remontti voi iskeä ison loven vuokratuottoon pitkäksikin aikaa. Siksi kokeneet asuntosijoittajat ostavat yleensä asunnon sellaisesta taloyhtiöstä, jonka linjasaneerauksesta on kulunut korkeintaan kymmenen vuotta.
Rahaston kautta asuntosijoittajaksi
Pellervon taloustutkimuksen mukaan matala korkotaso on edesauttanut kiinteistösijoittajien velkavivun käyttöä siinä määrin, että se on pitänyt yllä asuntokaupan volyymia. Osa tästä selittyy uusien asuntorahastojen toiminnan ajoittumisella, kun ne ovat ryhtyneet käyttämään kertyneitä pääomiaan asuntosalkkujensa kokoamiseen.
PT arvioi asuntorahastojen viime vuonna ostamien asuntojen osuuden 15–25 prosentiksi vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen kokonaismäärästä. Tämä vastaa 1 000–2 000 asunnon kauppaa. Viiden suurimman asuntorahaston raportoinnin perusteella PT päättelee, että niiden yhteenlaskettu asuntosalkku sisältäisi täyteen sijoitettuna noin 10 000 asuntoa.
Asuntorahastot lisäävät yksityishenkilöiden mahdollisuuksia hajautettuun asuntosijoittamiseen ilman suoraan sijoittamiseen verrattavaa moninaista vaivannäköä. Rahastot vastaavat kaikista asuntojen hankintaan, vuokraamiseen ja kunnossapitoon liittyvistä asioista sijoittajan puolesta.
