Koronakriisi aiheuttaa taloyhtiöiden ja osakkaiden taloudelle merkittäviä riskejä, joihin on syytä varautua. Jo muutaman osakkaan tai vuokralaisen maksuvaikeudet saattavat keikuttaa taloutta. Tarkista listasta, miten vaikutukset voivat kohdistua yksittäiseen taloyhtiöön.
Taloyhtiöiden taloudellinen tilanne voi koronakriisin pitkittyessä tiukentua monesta syystä, kertoo isännöintialalla toimiva Emännöintitoimisto Aamu.
Lomautusten muuttuessa irtisanomisiksi yksittäisten vuokralaisten ja osakkaiden maksukyky heikkenee. Taloudelliset vaikeudet näkyvät vastike- ja vuokrarästeinä. Osakkaiden hoito- ja rahoitusvastikkeiden maksuvaikeudet kaatuvat taloyhtiön ja lopulta maksukykyisten osakkaiden syliin.
Taloyhtiöiden myöntämät liiketilojen vuokrahelpotukset tulevat myös osakkaiden maksettavaksi.
Lyhytaikaisten vuokra-asuntojen, kuten tyhjäksi jääneiden Airbnb-asuntojen, vyöryessä vuokramarkkinaan vuokrat laskevat ja asuntosijoittajien tuotot laskevat. Tämä vaarantaa heidän kykynsä maksaa vastikkeita. Vuokralaiset hakeutuvat jo nyt halvempiin asuntoihin.
Asuntosijoittajien velkavivun riski realisoituu, kun kassavirta ei riitä lainanlyhennyksien ja vastikkeiden maksamiseen.
Välttämättömiäkin korjaushankkeita joudutaan siirtämään, kun maksuvelvoitteita lisäävien päätöksien läpivieminen yhtiökokouksissa vaikeutuu, samoin lisärahoituksen saaminen pankeista.
Emännöintitoimisto Aamun perustajan Jussi Laukkasen mukaan taloyhtiöiden taloudelliset riskit kasvavat esimerkiksi maksamattomien vastikkeiden myötä sitä enemmän, mitä pidempään kriisi kestää. Tilanteen tekee erityisen haastavaksi se, ettei mitään standardiratkaisuja ole.
– Jokaisen taloyhtiön tilanne eroaa esimerkiksi taloudellisen tilan, korjausvelan ja yhtiölainojen määrän, osakkaiden maksukyvyn, vuokratulojen määrän, sijoittajien määrän sekä taloyhtiön koon ja sijainnin osalta. Aivan kriittisen tärkeä on myös rahoituksellinen asema pankkien suuntaan, mikä ratkaisee mahdollisesti tarvittavien rahoitusjärjestelyiden saatavuuden, hän sanoo.
– Ylivoimaisesti suurin riski kohdistuu taloyhtiöihin, joilla on paljon korjausvelkaa, runsaasti maksamatonta yhtiölainaa, paljon vuokratuloja ja paljon asuntosijoittajia. Lisäksi mitä pienempi taloyhtiö, sitä vähemmän jakajia lisäkustannuksille on. Taloudelliset puskurit ovat lisäksi yleensä pienempiä, ja lainaa on vaikeampi saada, Laukkanen jatkaa.
Koronakriisin vaikutukset näkyvät jo nyt
Koronakriisin vaikutukset näkyvät jo nyt esimerkiksi Helsingin keskustassa sijaitsevassa Asunto Oy Joukolassa. Taloyhtiö on joutunut korottamaan osakkaidensa vastikkeet kolminkertaisiksi, kun vuokratuotot pienenivät merkittävästi liiketilojen vuokralaisten jouduttua vaikeuksiin.
– Iso osa tuloistamme tulee kivijalasta, ja muutokset näkyvät nopeasti taloyhtiön taloudessa. Meidän intressimme on varmistaa, että yhteistyö vuokralaisten kanssa jatkuu kriisin yli. Olemme käyneet kuluja läpi ja arvioineet, mihin rahaa nyt käytetään ja mihin ei. Osa kunnossapitotoimista on lykätty, ja talous- ja toimintasuunnitelma menevät uusiksi. Pankin kanssa on neuvoteltu kaiken varalta limiittilaina, johon turvaudumme tarvittaessa. Lopulliset talousvaikutukset taloyhtiölle jäävät nähtäväksi, sanoo Asunto Oy Joukolan hallituksen puheenjohtaja Miikka Lemmetty.
Laukkanen esittää useita keinoja, joilla taloyhtiöt voivat varautua tilanteeseen. Hänen mukaansa korjaushankkeiden ja muiden isojen hankkeiden oikea ajoittaminen on yksi keino, jolla voi säästää jopa satoja tuhansia euroja.
– Rakentamisen hiljentyminen vapauttaa toimijoiden kapasiteettia ja laskee korjausrakentamisen hintoja keskipitkällä tähtäimellä. On myös mahdollista, että valtio tulee myöntämään taloyhtiöille investointitukia.
Toisena Laukkanen mainitsee juoksevien kustannusten alentamisen.
– Nyt on erinomainen hetki aktiiviselle kilpailuttamiselle ja sopimusten päivittämiselle, sillä useat taloyhtiöt ovat jo vuosikymmenien ajan maksaneet liikaa lähes kaikesta. Ylisuuret juoksevat kustannukset voidaan tunnistaa muihin vastaaviin taloyhtiöihin vertaamalla ja taloyhtiöiden kannattaa hyödyntää myös isännöitsijänsä neuvotteluasemaa hyväkseen sopimuksia kilpailutettaessa.
Olisi myös siirryttävä systemaattiseen talouden seurantaan ja pidemmän aikavälin taloussuunnitteluun. Tähän kuuluvat esimerkiksi kvartaalitason budjettiseuranta, kassavirtaennusteet, maksuliikenteen seuranta sekä tarkka vastikkeiden ja vuokrien valvonta.
– Yksittäisten osakkaiden maksuvaikeuksien kohdalla asuntolainojen lyhennysvapaat, jotka antavat helpotusta hetkeksi. Järeämpänä keinona on lainojen uudelleenjärjestelyt ja viimeisenä keinona osakehuoneiston myyminen, Laukkanen sanoo.
– Taloyhtiöstä riippuen koronakriisin skenaariot voivat johtaa merkittäviin taloudellisiin haasteisiin ja osakkaiden vastuiden kasvamiseen sekä vastikkeiden rajuihin korotuksiin. Taloyhtiöiden tehtävänä on varautua tilanteeseen ja pitää omasta taloudestaan huolta. Sitä ei tee kukaan muu heidän puolestaan, Laukkanen korostaa.
