Asuntomarkkinoilla on vihdoin positiiviset näkymät ja hinnat kääntyvät varovaiseen nousuun tänä vuonna, arvioi Pellervon taloustutkimus PTT asuntomarkkinaennusteessaan. Nousun ajureina ovat laskevat korot, reaalitulojen kasvu ja suurten kaupunkien väestönkasvu, jarruina puolestaan runsas asuntotarjonta sekä työllisyyden ja maailmantalouden epävarmat näkymät.
– Korkotaso on edelleen laskusuuntainen ja kotitalouksien käytettävissä olevat tulot kehittyvät hyvin, mikä tukee asunnonostopäätöksiä. Mikäli maailmantilanteen yleinen epävarmuus ei riistäydy käsistä, talouskasvun virkoaminen ja työllisyyden koheneminen kirkastavat kotitalouksien näkymiä ja vilkastuttavat asuntokauppaa. Se kääntää myös hinnat nousuun, summaa tiedotteessa vanhempi ekonomisti Veera Holappa.
Asuntokysynnän vilkastuminen on pääasiassa seurausta kotitalouksien patoutuneiden asunnonhankinta- ja vaihtotarpeiden purkautumisesta. Sijoittajien ei vielä odoteta isoissa määrin palaavan markkinoille. Varsinkaan institutionaalisten sijoittajien näkökulmasta korkoympäristö ja vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne ei ole vielä tarpeeksi houkutteleva.
Asuntotarjontaa on edelleen runsaasti, mikä hillitsee sekä hintojen että vuokrien nousua. Vähäinen rakentaminen ei vielä näy hinnoissa, koska kysyntä on ollut heikkoa. Rakentamisen ennakoidaan kääntyvän varovaiseen kasvuun tämän vuoden puolivälissä. PTT ennustaa tänä vuonna valmistuvien asuntojen määräksi alle 15000. Uudistuotannon tarpeena on pidetty noin 30000 uutta asuntoa vuodessa.
– Uutta asuntotuotantoa saadaan markkinoille merkittävissä määrin parhaassakin tapauksessa vasta vuonna 2027. Valmiiden asuntojen kannan huvetessa suuriin kaupunkeihin voi tulla asuntopula, joka saa hinnat reippaampaan kasvuun tulevina vuosina, Holappa sanoo.
Espoossa nähdään jo selvää kasvua, Jyväskylässä ja Lahdessa vaisua
Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys vaihtelee paljon kunnittain. Helsinki kasvaa muun maan tahtia, kun asuntokysyntä kasvaa. Ylitarjontaa asunnoista on vielä jonkin verran. Vantaalla hintojen nousu jää hyvin vaisuksi, koska omistusasuntokysyntä on heikkoa.
Espoossa puolestaan hinnat nousevat reippaasti. Espoossa asuntosijoittajilla on pienempi rooli kuin Helsingissä, mikä tukee asuntomarkkinoiden palautumista. Turussa ja Tampereella vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat eivät ole laskeneet vuoden 2022
huipuistaan yhtä paljon kuin muualla Suomessa. Turussa hintakehitys näyttäisi tasaantuneen viime vuoden aikana, kun taas Tampereella hintojen laskeva trendi jatkui viime vuonna.
Oulussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat lähtivät toipumaan jo viime vuonna, ja loppuvuodesta kehitys oli jo varsin vahvaa. Jyväskylässä ja Lahdessa taas asuntojen hintakehitys jää keskimääräistä vaisummaksi heikon kysynnän ja runsaan tarjonnan vuoksi.
Omakotitalojen hintakehitys vaihtelee paljon alueittain. Vanhojen omakotitalojen hinnat jatkoivat laskuaan viime vuonna, vaikkakin laskuvauhti hieman hiipui. Koko maan tasolla hinnat laskivat arviolta 5,5 prosenttia vuoden aikana.
Pääkaupunkiseudulla, muissa suurissa kaupungeissa ja kehyskunnissa vanhojen omakotitalojen hinnat kääntyivät vuoden kolmannella neljänneksellä kasvuun verrattuna edelliseen neljännekseen. Pääkaupunkisedulla hinnat kasvoivat jopa reilu viisi prosenttia. Kehyskunnissa vanhojen omakotitalojen hintakehitys on ollut vakaampaa, ja hintojen kehitys asettuu vuositasolla lähelle nollaa.
Sen sijaan pienemmissä kunnissa hintojen lasku on ollut selvästi voimakkaampaa. Alueellisesti heikointa kehitys oli Pohjois-Suomessa, missä vanhojen omakotitalojen hinnat ovat laskeneet eniten.
Ara-vuokrat nousevat edelleen kovemmin kuin vapaarahoitteiset
Väestön kasvu kiihdyttää myös vuokra-asuntokysyntää suurissa kaupungeissa tänä vuonna. Kuitenkin vuokra-asuntoja on edelleen runsaasti tarjolla varsinkin pääkaupunkiseudulla, mikä hillitsee vuokrien nousua.
Vantaalla vuokrien nousu on edelleen maltillisempaa kuin Helsingissä ja Espoossa. Turussa ja Tampereella vuokrat jatkavat nousuaan suunnilleen viime vuoden vauhdilla. Erityisesti Tampereella vapaiden vuokra-asuntojen määrä on jo rajallinen.
Korkotason vuoksi monissa ara-yhtiöissä on edelleen merkittäviä vuokrien nostopaineita, minkä vuoksi ara-vuokrat nousevat myös tänä vuonna voimakkaammin kuin vapaarahoitteiset. Nousua on keskimäärin 2,7 prosenttia, mutta alueellinen vaihtelu on
suurta. Esimerkiksi Lahdessa ara-vuokrat laskevat ennusteen mukaan 3,8 prosenttia.
Kasvukeskukset ja vähenevät alueet tarvitsevat erilaisia ratkaisuja
Ennusteen erityisteema käsittelee sitä, miten alueellisiin asuntomarkkinoihin vaikuttavat väestökehitys ja tuotantorakenteen sekä tulotason muutokset.
– Esimerkiksi vihreän siirtymän hankkeet voivat tarjota mahdollisuuksia vähenevän väestön alueille, mutta kestävää kasvua on vaikea rakentaa yksittäisen työnantajan tai kunnan varaan. Näillä alueilla elinvoimaongelman ratkaisujen ja asuntomarkkinoiden kehittämisen tulisi tapahtua seutukuntatasolla, sanoo PTT:n toimitusjohtaja Markus Lahtinen.
PTT:n mukaan esimerkiksi liikenneinvestoinnit ja niiden mahdollistama työpaikkoihin pendelöinti pitkienkin matkojen päästä voisi muodostua ratkaisuksi.
Kasvukeskuksissa korostuu segregaation ehkäiseminen. Taustalla on sekä tulotason kehityksen eriytyminen että maahanmuuton kasvu. Pienituloisten kotitalouksien osuuden kasvu lisää vuokra-asuntojen kysyntää, kun taas hintojen nousu saattaa ajaa keskituloisia yhä kauemmas keskustasta. Maahanmuuttajien integroitumisen kannalta sekä tuetun että markkinaehtoisen vuokra-asuntotuotannon merkitys on keskeinen.
– Julkisesti tuettu asuntotuotanto on keskeisin instrumentti segregaation hallinnassa. Ara-asuntojen tuotannon määrästä on kuitenkin valtiontalouden sopeutustoimien vuoksi epävarmuutta. Olen huolissani siitä, onko segregaation hillintään tässä tilanteessa tarpeeksi välineitä, Lahtinen sanoo.
PTT ehdottaa politiikkasuosituksissaan, että ara-tuotannossa harkittaisiin myös sekataloja, joissa olisi sekoitettu vuokra- ja omistusasuntoja. Lisäksi asumisoikeustuotannon loppumisen luomaa haastetta ja mahdollista tarvetta niin sanotulle välimallin tuotannolle tulisi lähestyä segregaation ehkäisyn näkökulmasta.
