Korkojen laskun odotetaan piristävän asuntokauppaa ja rakentamisen tyssäämisen sulattavan vuokra-asuntojen ylitarjonnan. Vuokraturvan hallituksen puheenjohtajan Timo Metsolan mukaan molemmat kehitykset vaikuttaisivat olevan aluillaan, mutta siinä ei kuitenkaan ole koko tilannekuva.
– Samanaikaisesti Suomen asuntomarkkinoiden yläpuolelle piirtyy kohtalon kolmio, jonka pitkän jänteen vaikutukset ymmärretään vasta osittain. Sillä, millaisiksi näiden kolmen suuren ja kohtalokkaan osatekijän vaikutukset lopulta osoittautuvat, on ratkaisevaa merkitystä koko suomalaisen asuntomarkkinan suunnalle, asuntomarkkinoita pitkään seurannut Metsola toteaa blogissaan.
Ensimmäinen tekijä on uudiskohteiden taloyhtiölainojen huono maine ja asuntorakentamisen umpisolmu.
– Uudiskohteiden isot taloyhtiölainat loivat buumin, joka päättyi korkojen nousuun vuonna 2022. Muuttunut tilanne ajoi asuntorakentamisen krapulaan, jossa tulppana ovat samat uudiskohteiden taloyhtiölainat, jotka aiemmin markkinaa kuumensivat. Uusien asuntojen kauppa ja rakentaminen ovat lähes pysähtyneet. Koko toimiala on neuvoton ja kriisissä. Tuntuu jopa, ettei ratkaisua tilanteeseen ole olemassa, koska umpisolmu on niin tiukka, Metsola sanoo.
Hän toteaa, että asuntorakentamisen hiipumisesta hyötyvät ne, jotka omistavat olemassa olevaa asuntokantaa hyvillä paikoilla.
– Mitä kauemmin asuntojen uudisrakentaminen pysyy pohjamudissa, sitä todennäköisempää on kasvukeskusten asuntopula vuosikymmenen loppupuolella.
Toisena tekijänä on paljon uutisoitu avoimien asuntorahastojen pääomapako hankalassa markkinatilanteessa.
– Asuntorahastojen vuodenvaihteessa kärjistynyt tilanne vaikuttaa tulleen osalle yllätyksenä. Se ei kuitenkaan ollut varsinaisesti yllätys, vaan paremminkin vääjäämätön lopputulos ja siinä mielessä vain ajan kysymys, sanoo Metsola, joka muistuttaa varoittaneensa ongelmista jo vuonna 2017.
– Avoimien asuntorahastojen rakenteellinen perusongelma on, että rahastosijoituksille luvataan parempaa likviditeettiä kuin rahastojen sijoituskohteena olevilla asunnoilla on. Kiinteistömarkkinat taas ovat aina olleet sykliset, ja ovat sitä jatkossakin.
Metsolan mukaan rahastosijoituksen myyntitilanteessa ei selvästikään ole riittävästi korostettu sitä, että heikossa markkinatilanteessa sijoittajan rahat voivat olla rahastossa jumissa hyvinkin pitkään.
– Avoimien asuntorahastojen kriisistä voivat hyötyä ne, joilla on kykyä pyrkiä ostamaan rahastojen omistamaa asuntokantaa itselleen sopivin ehdoin otollista tilannetta hyödyntäen.
Kolmas tekijä on asumistukiin jo tehdyt ja yhä tulossa olevat leikkaukset. Metsolan mukaan niiden aiheuttamat kysynnän muutokset ovat iso ongelma runsaiden tukien logiikan varaan rakennetuille vuokrataloille.
– Yleistä asumistukea on viimeksi kuluneen vuoden aikana leikattu voimakkaasti. Elokuun alusta on edessä iso muutos, kun opiskelijat siirtyvät yleisestä asumistuesta selvästi pienempään opintotuen asumislisään. Suureen osaan vuokra-asunnoista asumistuen tuntuvilla leikkauksilla on vuokria laskeva vaikutus, ja se on ongelma monille asumistukien säilymisen varaan laskeneille sijoittajille, Metsola näkee.
– Hyötyjiä voivat olla ne sijoittajat, jotka omistavat sellaista asuntokantaa, jonka suuntaan tukileikkaukset kysyntää siirtävät. Sellaisissa asunnoissa, joiden kysyntä nousee, vuokrat voivat jopa nousta, hän summaa.