Helsingin kaupunki päätti viime vuonna, että hintasäänneltyjen eli hitas-omistusasuntojen rakentaminen lopetetaan. Hitas-järjestelmää parjattiin siitä, että se suosi joitakin onnekkaita, jotka saivat arvonnassa mahdollisuuden ostaa merenranta-alueilta markkinahintaa halvemman asunnon.
Tilalle kaavailtu uusi kohtuuhintaisen omistusasumisen ”vuokralla omaksi” -malli sisältää asiantuntijoiden mukaan sekin ongelmia. Mallissa alkupääomaa vaadittaisiin vain joitakin tuhansia euroja ja asunto olisi mahdollista lunastaa omaksi tietyn vuokra-ajan jälkeen. Vuokralla omaksi -asunnon hankkijoille tulisi tulorajat.
Tutkijatohtori ja USA:n finanssikriisin aikaisia asuntomarkkinoita väitöskirjassaan käsitellyt Juhana Siljander ruotii pitkässä X-ketjussaan uutta ehdotusta. Se ei hänen mukaansa vaikuta järkevältä.
– Ehdotuksessa asunnot vuokrataan 10-20 vuoden vuokrasopimuksella, jonka päätteeksi vuokralaisella on asunnon osto-optio. Vuokralainen maksaisi 5 prosenttia asunnon arvosta (loput 95% yhtiölainaa), joka palautetaan vuokralaiselle, jos hän irtisanoo sopimuksen ennen vuokrakauden päättymistä, Siljander siteeraa konsulttitoimiston Helsingin kaupungille luonnostelemaa mallia.
Asunnosta saatavat vuokratulot käytettäisiin asunnon hoito- ja rahoitusvastikkeiden kattamiseen. Vuokrasta maksetut yhtiölainan lyhennykset huomioitaisiin vuokralaisen eduksi asunnon lopullisessa lunastushinnassa.
– Ehdotus ei riittävästi huomioi järjestelmän riskejä. Malli on vuokralaisille edullinen, koska siihen sisältyy ilmainen osto-optio asuntoon.
– Jos markkinahinnat laskevat, vuokrasopimukset voi irtisanoa ja kaikki arvonalenemisen riskit jäisivät kaupungin kontolle, Siljander toteaa.
Erityisen ongelmallista Siljanderin mukaan on, että mallissa korkeat 95 prosentin yhtiölainat myönnetään pienituloisille, joiden todellisesta maksukyvystä ei ole tietoa.
– Normaalissa asuntokaupassa pankki myöntää noin 75 prosentin asuntolainoituksen tulotason mukaan ja stressitestin jälkeen, hän sanoo.
Jotta malli voisi olla pienituloisille mahdollinen, Siljanderin mukaan joko asuntojen hintojen ja vuokrien täytyisi olla selvästi uusien asuntojen markkinahintoja alhaisempia tai asuntoon kohdistuvan yhtiölainan takaisinmaksuohjelman täytyisi olla huomattavasti normaalia kevyempi.
– Ensimmäinen olisi iso verorahoitteinen tulonsiirto pienelle joukolle uusia onnekkaita asukkaita.
– Lisäksi ehdotuksessa on valtiontakaama laina ja mahdollisesti vain ko. lainaehdon mukainen 1,25 prosentin vuosittainen lainanlyhennys. Lainoitusaste jäisi korkeaksi pitkäksi aikaa.
– Tällöin nykyisen asuntomarkkinataantuman kaltainen 10 prosentin hinnanlasku pudottaisi asuntojen arvon lainan arvoa pienemmäksi, Siljander laskee.
Hän jatkaa, että jos korkotaso myös nousisi ja korkokulut perittäisiin ehdotuksen mukaisesti korkeammilla vuokrilla, monet asukkaat luultavasti irtisanoisivat vuokrasopimuksensa.
– Kun useampi asukas irtisanoo vuokrasopimuksensa, asuntojen omarahoitusosuuksien palautusvelvollisuus voi johtaa laajempaan asuntomarkkinakriisiin – erityisesti, koska sokki on alueellisesti painottunut Helsinkiin ja jos asuntomarkkinatilanne on ennestäänkin haastava.
– Malli siis muistuttaa pitkälti USA:n subprime-lainoja, joissa omistusasuntoja rahoitettiin korkealla lainoitusasteella ilman kattavaa maksukyvyn tarkastusta, Siljander katsoo.
Yhdysvaltojen subprime-kriisi vuonna 2007 johti maan asuntomarkkinoiden ylikuumenemiseen ja finanssikriisiin.
– Ehdotetussa mallissa olisi molemmat nämä piirteet sekä riskit negatiivisen systeemisen riskin realisoitumiseen.
– Toisin kuin USA:n subprime-kriisissä, riskit jäisivät pitkälti Helsingin kaupungin kannettavaksi, Siljander huomauttaa.
Makrotaloustieteen professori Niku Määttänen kiteyttää asian niin, että vuokralaisella on mallissa vain voitettavaa, kaupungilla vain hävittävää.
– Isoin tukielementti on ilmaiseksi annettava optio myydä tai ostaa asunto 10 vuoden takaisella hinnalla. Jos hinnat ovat nousseet, kannattaa ostaa/lunastaa. Jos laskeneet, kannattaa myydä.
– Arvattavasti tämän virityksen tuleekin odotusarvoisesti maksaa kaupungille ihan tuntuvasti per asunto, jotta siitä voi tulla yhtä suosittu kuin Hitaksesta, Määttänen jatkaa X-alustalla.
Siljander huomauttaa, että Suomessa on rakennusyrityksillä ollut jo vastaavia yksityisiä järjestelmiä. Hän viittaa Ilkkapohjalaisen juttuun, jonka mukaan rakennusyhtiö Lakealla on ollut vaikeuksia palauttaa rahoja vuokralais-omistusasujille, jotka ovat äänestäneet jaloillaan ja lähteneet osaomistusasunnoistaan.
– Näissäkään maksuvaikeusongelmilta ei ole säästytty, vaikka ko. riskit ovat jakautuneet alueellisesti laajemmin ja asukkailla ei ole tulorajoja.
Lisäksi Helsingin järjestelmä loisi Siljanderin mukaan myös kannustimet olla vaihtamatta asuntoa, jos asunnon lunastushinta on vuokralaiselle voitollinen. Tämä jähmettää asuntomarkkinoita.
– Yhteenvetona: ehdotuksen taustaraportti ei riittävästi huomioi järjestelmään liittyviä systeemisiä riskejä ja järjestelmän mahdollisia negatiivisia vaikutuksia.
Ehdotuksessa asunnot vuokrataan 10-20 v vuokrasopimuksella, jonka päätteeksi vuokralaisella on asunnon osto-optio.
Vuokralainen maksaisi 5% asunnon arvosta (loput 95% yhtiölainaa), joka palautetaan vuokralaiselle, jos hän irtisanoo sopimuksen ennen vuokrakauden päättymistä. 2/
— Juhana Siljander 🇫🇮 (@JSiljanderFIN) May 28, 2024
Isoin tukielementti ilmaiseksi annettava optio myydä tai ostaa asunto 10 vuoden takaisella hinnalla? Jos hinnat nousseet, kannattaa ostaa/lunastaa. Jos laskeneet, kannattaa myydä. Vuokralaisella vain voitettavaa, kaupungilla vain hävittävää. 1/2https://t.co/j7xOaTtfaI
— Niku Määttänen (@NikuMaattanen) May 28, 2024