Oman asunnon ostaminen vaatii etenkin kasvukeskuksissa usein asuntolainaa. Lainan saaminen ei kuitenkaan ole itsestään selvää, sillä pankki arvioi hakijan maksukyvyn, muut velat, taloudellisen historian ja vakuudet ennen päätöstä.
Aiemmat maksuvaikeudet, voimassa oleva maksuhäiriömerkintä tai liian suuret vanhat lainat voivat heikentää mahdollisuuksia saada asuntolainaa ja siten kaataa haaveet omasta asunnosta jopa kokonaan. Siksi oma taloustilanne kannattaa selvittää huolellisesti ennen lainahakemuksen jättämistä.
Maksukyky ratkaisee
Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtajan Jussi Pajalan mukaan pankki arvioi ensin, onko asiakkaan toivoma laina realistinen suhteessa hänen takaisinmaksukykyynsä.
Tämän arvion tukena käytetään stressitestiä. Siinä tarkastellaan, miten asiakas selviytyisi lainanhoitokuluista kuuden prosentin korolla ja 25 vuoden takaisinmaksuajalla. Stressitesti on käytössä kaikissa pankeissa.
– Tarkoituksena on varmistaa, että asiakas kykenee suoriutumaan lainanhoitovelvoitteistaan, Pajala kertoo Verkkouutisille.
Pankit käyttävät maksukyvyn arvioinnissa positiivista luottotietorekisteriä. Sen kautta ne näkevät tiedot asiakkaan muista lainoista ja mahdollisista maksuhäiriöistä.
Toinen keskeinen asia on vakuus. Asuntolaina on vakuudellinen laina, ja vakuutena toimii tavallisesti ostettava asunto. Vakuutena voidaan käyttää myös muuta omaisuutta, kuten arvopapereita, metsää tai toista asuntoa.
– Lähtökohtaisesti ostettava asunto tai jokin muu asunto toimii vakuutena, Pajala muistuttaa.
OP-Pohjolan henkilöstöasiakasrahoituksesta vastaava johtaja Hanna Heinonen nostaa esiin samat asiat. Hänen mukaansa pankki arvioi hakijan koko talouden, ei vain yksittäistä tulotietoa.
– Keskeisiä tekijöitä ovat tulot, menot, työllisyys, muut velat sekä säästöt. Lainalle tulee myös löytyä riittävät vakuudet. Lainan mitoituksessa korostamme asiakaskohtaisuutta. Lainan tulee olla asiakkaan talouteen sopiva ja kestää myös muutoksia, kuten korkotason nousua, Heinonen tiivistää.
Pankki arvioi kokonaisuuden
Pajalan mukaan lainaneuvotteluissa ratkaisee lopulta kokonaisuus. Pankkia kiinnostaa esimerkiksi se, onko asiakas entuudestaan tuttu ja onko hän keskittänyt asiointinsa pankkiin.
– Nämä asiat vaikuttavat, millaiseen lopputulemaan voidaan päätyä asuntolainaneuvotteluissa. Jos asiakas on meille entuudestaan tuntematon, tietysti tarkastelemme myös asiakkaan taustoja.
Jos haettu lainasumma on liian suuri suhteessa maksukykyyn, pankki voi pyrkiä löytämään asiakkaan kanssa realistisemman summan. Heinonen kertoo, että hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että lainanhoitomenot ovat enintään noin 40 prosenttia nettotuloista.
Maksuhäiriö ei ole aina ehdoton este
Maksuhäiriömerkintä tai aiemmat vaikeudet lainojen hoidossa voivat vaikuttaa päätökseen kielteisesti. Pajalan mukaan ne eivät kuitenkaan välttämättä muodosta ehdotonta estettä, vaan pankki käyttää tapauskohtaista harkintaa.
– Jos asiakkaalla on puutteita taloudenhallinnassa, ei se tietenkään ole positiivinen asia. En silti sanoisi, olisiko se ehdoton este. Näissä käytetään aina tapauskohtaista harkintaa, Pajala sanoo.
Heinosen mukaan päätös perustuu aina asiakkaan talouden kokonaiskuvaan.
– Päätökseen vaikuttavat monet tekijät, kuten maksukyky, talouden tasapaino ja taloudellinen historia.
Ilman tuloja on vaikea saada lainaa
Myös tuloilla on keskeinen merkitys. Parhaat edellytykset lainalle ovat yleensä silloin, kun hakijalla on säännölliset tulot, mutta vakituinen työsuhde ei ole Pajalan mukaan ehdoton vaatimus. Laina voidaan harkinnan mukaan myöntää esimerkiksi pätkätyötä tekevälle.
Työttömyyskään ei automaattisesti estä lainan saamista. Silloin ratkaisevaa on muun muassa se, onko hakijalla varallisuutta ja kuinka pitkäaikaisesta työttömyydestä on kyse. Jos tuloja tai varallisuutta ei ole, lainan saaminen on vaikeaa.
– Jos ei ole tuloja, niin vaikea on sitä lainaakaan saada.
Pajalan mukaan pankin ei olisi vastuullista myöntää lainaa henkilölle, jonka ei todennäköisesti arvioida selviytyvän velvoitteistaan.
– Se ei olisi vastuullista toimintaa kenenkään näkökulmasta.
Hylkäykset ovat harvinaisia
Varsinaiset hylkäykset ovat Pajalan mukaan kuitenkin harvinaisia. Useammin kyse on siitä, että hakemusta muokataan. Jos asiakas hakee esimerkiksi 300 000 euron lainaa, mutta maksukyky riittäisi 250 000 euroon, pankki voi neuvotella pienemmästä lainasummasta.
Heinonen kertoo, että valtaosalle lainaa hakevista annetaan lainatarjous.
– Hylkääviä päätöksiä tehdään silloin, kun kokonaisarvion perusteella laina ei olisi asiakkaan talouden kannalta kestävä ratkaisu.
Vanha laina voi vaikeuttaa asunnonvaihtoa
Asunnonvaihtajalla vanha asuntolaina voi vaikeuttaa uuden lainan saamista. Jos hakija ei laskennallisesti kykene hoitamaan kahta lainaa samaan aikaan, uutta lainaa ei välttämättä voida myöntää.
– Jos hän [lainan hakija] ei kykene laskennallisesti hoitamaan molempia lainojaan samanaikaisesti, uuden lainan saaminen ei ole mahdollista. Etenkään tilanteessa, jossa molemmissa lainoissa juoksee korko ja niitä pitää lyhentääkin, Pajala huomauttaa.
Pajalan mukaan suomalaiset usein myyvät vanhan asunnon ennen uuden ostamista juuri siksi, ettei päällekkäisistä lainoista synny liian suurta riskiä.
– Sen takia suomalaiset yleensä myyvät ensin vanhan asunnon ja ostavat sitten uuden. Näin saadaan varmistettua, että takaisinmaksukyky ei ole asunnonvaihtoprosessin esteenä.
Asuntokaupassa voidaan käyttää ehtoa, jonka mukaan ostotarjous toteutuu vain, jos vanha asunto saadaan myytyä. Joissain tilanteissa vanha laina voidaan maksaa pois uudella lainalla, jolloin asiakkaalle jää hoidettavaksi vain uusi asuntolaina.
Bullet-laina on yksi vaihtoehto
Vaihtoehtona voi olla myös bullet-laina. Siinä asiakas ottaa väliaikaisesti lainaa uutta asuntoa varten ja maksaa sen kerralla pois, kun vanha asunto on myyty.
Heinosen mukaan nykyisen asunnon myynti ja arvioitu arvo vaikuttavat ratkaisevasti siihen, onko bullet-laina mahdollinen.
– Bullet-laina voi olla mahdollinen ratkaisu, mutta se arvioidaan tapauskohtaisesti osana asiakkaan kokonaistilannetta, Heinonen toteaa.
Nuorena hankittu opintolaina voi vaikeuttaa asuntolainan saamista
Pankki ottaa huomioon myös muut velat, kuten opintolainan, autolainan ja luottokorttivelat. Ne pienentävät käytettävissä olevaa maksukykyä ja voivat siten vaikuttaa siihen, kuinka suuren asuntolainan hakija voi saada.
– Olennaista on, että kaikkien lainojen hoito on asiakkaalle realistista ja kokonaisvelanhoitomenot pysyvät kohtuullisella tasolla, OP-Pohjolan Heinonen toteaa.
Näissä tilanteissa pankki arvioi, paljonko asiakkaalla menee kuukausittain vanhojen velkojen takaisinmaksuun. Sen päälle lasketaan, paljonko maksurasitusta tulisi uuden asuntolainan myötä.
Jos velkarasitus kasvaa liian suureksi, pankki voi ehdottaa esimerkiksi pienempää lainamäärää.
– Tämä tehdään sekä asiakkaan että pankin turvaksi. Joskus tämän esille tuominen voi jopa aukaista asiakkaan silmät ja saada hänet havahtumaan taloudelliseen tilanteeseensa, Nordean Pajala vastaa.
LUE MYÖS:
Asuntolainaan voi saada jopa 10000 euron maksuhelpotuksen
