Helsingin Jätkäsaaren rakennustyömaa syyskuussa 2018. LEHTIKUVA / MIKKO STIG

Aki Kangasharju: Rakentamisen ei saa antaa hyytyä

Viime aikojen vilkkaan rakentamisen ei saa antaa hämätä.

Rakennuslupien kääntyminen laskuun tarkoittaa asuntopulan jatkumista. Pääkaupunkiseudun asunto-ongelmaan on löydyttävä pitkän aikavälin ratkaisu.

Pääkaupunkiseudulle on ollut aina enemmän tulijoita kuin on ollut asuntoja. Ylikysyntä tarjontaan nähden on nostanut hintoja paljon enemmän kuin lisännyt rakentamista. Pääkaupunkiseudun hinnat suhteessa muuhun maahan ovat nousseet jopa neljänneksen siitä missä ne olivat 20 vuotta sitten (kuvio 1). Samalla aikavälillä asuntokanta on lisääntynyt vain yhdeksän prosenttia koko maahan verrattuna.

Muissa kasvukeskuksissa tarjonta on pysynyt paremmin kysynnän perässä. Turussa asuntohinnat ovat toki nousseet koko maata nopeammin, mutta ei yhtään sen enempää kuin asuntojen määräkään. Tampereella on asuntohinnat jopa nousseet hitaammin kuin asuntojen määrä muuhun maahan verrattuna, koska tarjonta on ollut riittävää.

 

Kuvio 1. Asuntojen määrän asuntohintojen ja käytettävissä olevien tulojen kehitys pääkaupunkiseudulla suhteessa koko maahan. Tulovertailussa käytetty Helsingissä asuvien suhdetta koko maahan aineistosyistä.

Toisaalta on kyse agglomeraatioetujen voimistumisesta ja sijoittajien uskosta pääkaupunkiseudun tulevaisuuteen. Ihmiset ja sijoittajat ovat valmiimpia maksamaan yritysten, palveluiden ja muiden ihmisten läheisestä sijainnista.

Toisaalta kyse on pääkaupungissa asuvien aseman heikkenemisestä. Tulot eivät ole pysyneet lähellekään asuntohintojen perässä. Pääkaupunkiseudun ihmiset ovat velkaantuneet muita enemmän, pientuloisten asumis- ja toimeentulotuen tarve ja sitä kautta työmarkkinoiden kannustinongelmat ovat lisääntyneet.

 

Myös muuttoliike on jäänyt vähäiseksi, mikä yhdessä kannustinongelmien kanssa on hidastanut työpaikkojen syntyä pääkaupunkiseudulla merkittävästi. Kaupungistuminen on hidastunut, mikä on puolestaan hidastanut talouskasvua ja tuottavuutta.

Tilanteeseen pitää saada muutos. On hyvä, että viime aikoina on rakennettu paljon. Rakentamisen määrä on viime ja tänä vuonna ylittänyt Vainion (2016) arvioiman pitkän aikavälin tarpeen eli vajaan 30 000 asunnon tuotannon. Asuntovajeen vuoksi nykyistä tahtia tulisi jatkaa useampi vuosi, jotta pula hellittäisi.

Rakentaminen on kuitenkin uudelleen kääntymässä laskuun. Tuoreet rakennuslupatiedot sekä koko maasta että pääkaupunkiseudulta vähenevät jo huippukuukausiin nähden. Sekä Rakennusteollisuus että Forecon ennustavat asuntoaloitusten vähenevän ensi vuonna.

Jos rakentamisesta ei saada pidettyä yllä, asuntopulaan ei ole tulossa ratkaisua ja tämä suhdanneherkkä toimiala voi pahimmillaan kääntää koko maan matalasuhdanteeseen.

Pääkaupunkiseudun asuntopula on valtava, mutta sen tarkkaa suuruusluokkaa on vaikea mitata. Glaeserin ja Gyorkon (2008) mukaan Helsingin kaltaisen kasvavan kaupungin asuntokannan pitäisi kasvaa kolme prosenttia vuodessa, jotta asuntotarve saataisiin tyydytettyä. Helsingissä se tarkoittaa noin 10 000 asuntoa vuodessa. Keskimääräinen tahti on ollut siitä puolet. Koko Helsingin seutukunnassa vuotuinen tarve olisi 20 000 uutta asuntoa, kun toteuma on ollut lähempänä 10 000:ta.

Vainion (2016) mukaan asuntovaje Helsingin seudulla 20 000 asuntoa. keskimääräisen tahdin pitäisi kasvaa 50 prosentilla 15 000 asuntoon, jotta Suomen kaupungistuminen olisi mahdollista. Siihen kuvaan rakennuslupien käänne heikompaan sopii huonosti.

Vaatimus rakentamisen lisäämisestä ei ole uusi. Se ei ole kuitenkaan käynyt epärelevantiksi, sillä pula on edelleen jatkumassa. Nordea julkistaa oman rakentamisen lisäämiseen tähtäävän ohjelmansa lokakuun 12. päivänä 2018.

 

Viitteet

Glaeser ja Gyorko (2008). Rethinking Federal Housing Policy. How to Make Housing Plentiful and Affordable. The AEI Press, Publisher for the American Enterprise Institute.

Vainio (2016). Asuntotuotantotarve 2015-2040. VTT, VTT Technology 247.

 

Aki Kangasharju

Aki Kangasharju

Aki Kangasharju työskentelee Nordeassa tutkimusosastolla pääekonomistina.

Kommentit

»Kommentoinnin säännöt