Hypon tuoreessa asuntomarkkinakatsauksessa pohditaan, miksi kaupan piristyminen ei ole nopeampaa.
Katsauksen mukaan asuntojen hintaloukku hidastaa vielä kasvutahtia. Moni on lukkiutunut asumaan vääränlaisessa asunnossa korkojen nousun ja asuntojen hinnan laskun takia.
Pääkaupunkiseudulla asuvista valtaosalla asunto on yhä alkuperäistä ostohintaa arvokkaampi, mutta poikkeuksellinen hintojen lasku ja inflaatioaalto on vaikeuttanut osalla seuraavaan asuntoon säästämistä.
– Vaikka aiempaa asuntolainaa olisikin lyhentänyt säntillisesti, voi hintojen lasku aiheuttaa tilanteen, jossa ei ole kyetty säästämään omarahoitusosuutta uuden asunnon hankkimiseksi, Hypon ekonomisti Juho Keskinen selventää katsauksessa.
Hollannissa toteutetun tutkimuksen mukaan asunto, jonka arvo alittaa jäljellä olevan asuntolainan määrän, laskee muuttoliikettä itsessään peräti noin 75 prosentilla.
Vaikka Suomessa tällaiset tilanteet ovat hyvin poikkeuksellisia myös nykysuhdanteessa, sama mekanismi vaikuttaa Suomessakin Keskisen mukaan kauppaa hillitsevästi.
Suomessa hintaloukut kertovat etenkin kaupungistumisen rakennemuutoksesta. Ero suurten kaupunkien ja muun Suomen välillä on merkittävä, kun verrataan asuntojen toteutuneita kauppahintoja alueiden sisällä pitkällä aikavälillä, ilmenee Keskisen tekemästä laskelmasta.
Lähes kaksi kolmasosaa (63%) kaupoista pk-seudulla on tehty nykyhintaa alemmalla tasolla, vaikka asuntojen hinnat ovat olleetkin laskussa pari viime vuotta. Koko maassa vastaava osuus on noin yksi kolmasosa (35%).
Eli kun asunnon myy nyt, saa siitä pk-seudulla tyypillisesti enemmän euroja kuin aikanaan siitä ostaessaan maksoi. Laskelmassa on otettu huomioon
kaikki asuntokaupat vuodesta 2006 lähtien.
Omakotitalojen osalta ero on vieläkin suurempi: pk-seudulla nykyhinta voittaa 76 prosentissa kaupoista, kun koko maassa vain 5 prosenttia omakotitaloista yltää tähän viimeisen vajaan parinkymmenen vuoden aikana tehdyissä kaupoissa.
– Pelkkä hinta ei tietenkään kerro vain ”voitoista” tai ”tappioista”, sillä vaikka arvo olisikin laskenut, on omistusasuja saanut asumisen hyödyn ja ilon omassa kodissa. Voidaan kuitenkin haarukoida, että Suomen noin 1,4 miljoonasta vapaarahoitteisesta kerros- ja rivitaloasunnosta noin 65 prosenttia on tappiolla ja 35 prosenttia voitolla, Keskinen kertoo asuntomarkkinan ”isojaoksikin” kutsutusta ilmiöstä maaseudun ja kaupunkien välillä.
Lisäksi katsaus tarkastelee, onko kannattavampaa asua omistusasunnossa vai vuokralla.
– Omistusasuminen on ja pysyy vuokra-asumista edullisempana asumismuotona, vaikka korkomenot ovat tänäkin vuonna yli nelinkertaiset kolmen vuoden takaiseen verrattuna, Keskinen toteaa.
Esimerkkilaskelmassa on verrattu 65-neliöisen keskihintaisen vapaarahoitteisen kaksion vuosikustannuksia omistusasujan ja vuokra-asujan välillä. Laskelmassa on oletettu velkaa olevan 80 prosenttia asunnon arvosta ja lyhennystapana tasalyhennys.
Keskinen muistuttaa, että lyhennyksen osuus tulee ymmärtää itselleen säästämisenä, kun taas hoitovastikkeet ja käyttökorvaukset ovat vuokraan verrattavia asumisen juoksevia kuluja.
Korkojen nousu ja inflaatio kavensi kiistatta eroa asumismuotojen välillä. Kun vielä vuonna 2021 esimerkkiasunnon omistusasuja säästi pk-seudulla noin 10 000 euroa vuodessa vuokra-asujaan verrattuna, on ero kaventunut alle 3000 euroon.
Koko maan tasolla vastaava erotus on kaventunut 7400 eurosta 3800 euroon. Näin siitäkin huolimatta, että vuokrat ovat kohonneet varsin maltillisesti viime vuosina, ja inflaatio on kasvattanut asumismenoja.
Pk-seudun ulkopuolella omistusasujan kokonaismenot lyhennys huomioiden ovat nyt vuokralaisen tasolla.
– Korkojen lasku kääntää jälleen vaakakuppia omistusasujien eduksi, ja hyvä niin – kantavathan omistusasujat myös riskin arvonkehityksestä, pohtii Keskinen.
Hypon mukaan kauppahintojen lasku kääntyy ensi vuonna plussalle kaksi vuotta kestäneen pakkasjakson jälkeen.
Asuntojen hintojen vuosimuutos nousi lokakuussa positiiviseksi ensi kertaa sitten vuoden 2022. Vaikka kasvua on havaittavissa, ollaan vielä vasta matkalla kohti normaaliaikaa. Kauppamäärät jäävät vielä noin viidenneksen jälkeen vuosien 2015–2019 tasosta.
Hypo ennustaa koko maahan ensi vuonna hintojen nousua +3,0 prosenttia (-2,8% 2024) ja pääkaupunkiseudulle +4,0 prosenttia (-3,5% 2024).
