Asuntoa hankkivan kannattaisi aina selvittää etukäteen, sijaitseeko asunto aidossa omistustaloyhtiössä vai tosiasiallisessa vuokrayhtiössä, etenkin jos kyse on uudiskohteesta. Näin sanoo Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna.
Selvittäminen voi Paunan mukaan vaatia tietojen kaivelua, mutta se kannattaa.
– Ostaisitko oman kodin Kojamon vuokrakohteesta? hän havainnollistaa.
Pauna viittaa siihen, että sijoitusbuumi on synnyttänyt erittäin yhtiövelkaisia taloyhtiöitä, joista sijoittajat ovat hankkineet paljon, ja usein pieniä asuntoja velkavivuttamalla.
– Ja päälle vielä asuntosijoittajien veroetu, joka on kun heittäisi bensaa tuleen, sanoo Pauna Verkkouutisille tarkoittaen yhtiölainan lyhennyksiä, jotka voi vähentää vuokratuotosta.
”Konkurssit turmelisivat Suomi-brändin”
Riskit ovat Paunan mukaan isot. Pauna on ottanut Twitterissä tiuhaan kantaa aiheeseen.
– Jos yhtiövelkavipua ja veroporkkanoita ei olisi ja sijoittajat joutuisivat ostamaan sijoitusasuntonsa omin stressitestatuin lainoin, niin emme edes puhuisi sijoitusbuumista ja ylituotannosta, hän kommentoi äskettäin.
Sijoitusbuumi puolestaan on Paunan mukaan johtanut määrään laadun kustannuksella. Hän toteaa, että myös asumiskokemus on erilainen, jos asuu omistusasujana talossa, jossa muut ovat vuokralla.
Lainan rahoittajan näkökulmasta Pauna sanoo, että on täysin eri asia, maksetaanko lainaa säännöllisillä palkkatuloilla vai onko tarkoitus maksaa sitä vuokratuotoista.
– Tämä näkyy rahoituksen saatavuudessa ja hinnassa, mikä juontaa ihan kansainvälisestä säätelystä ja rahamarkkinoiden toiminnasta, Pauna sanoo ja peräänkuuluttaa seikan tarkempaa tiedostamista kaikilta.
Onko tiedossasi tapauksia, joissa velkaisten ”vuokrataloyhtiöiden” riski olisi jo realisoitunut?
– Sellaista ei saa päästää tapahtumaan. Asuntomarkkinoilla ei saa syntyä tilannetta, jossa rakennusyhtiöitä tai kaupunkiasuntoyhtiöitä menee konkurssiin. Myymättömät asunnot, maksuvaikeudet ja konkurssit turmelevat säntillisen Suomi-brändin.
”Kaikkea ei välttämättä ole nähty vielä”
Nordean ekonomisti Juho Kostiainen sanoo Verkkouutisille, ettei korkojen nousu sijoitusbuumin jälkimainingeissa vielä näytä aiheuttaneen suurempia ongelmia.
– Sijoittamiseen liittyy aina riskiä ja vaikka asuntosijoittamisen on ajateltu olevan pieniriskistä toimintaa, niin riski on nyt realisoitunut siinä, että korot ovat nousseet ennätysmäisen nopeasti ja kysyntä on ollut heikkoa suhteessa tarjontaan.
– Mutta se, tuleeko jotain isompaa systeemistä ongelmaa, on vielä arvoitus. Kyllä tätä kannattaa seurata, kaikkea ei välttämättä ole nähty vielä.
Kostiaisen mukaan suomalainen yksityishenkilö yleensä sijoittaa asuntoihin maltillisesti, kun on ensin maksanut yhden asunnon pois. Sen sijaan jos on hankkinut useita asuntoja mahdollisimman suurella velkavivulla suhteessa omaan kantokykyyn, kassavirtaongelma tulee helposti, kun asunnot eivät enää maksakaan itseään pois korkojen noustessa.
– Mutta vaikka kauppa nyt käykin huonosti, niin toki asunnosta aina eroon pääsee, Kostiainen lisää.
Sääntelyä lisää?
Hypon Pauna kannattaa ylisuuria lainoja suitsivaa velkakattoa, sekä asuntosijoittajien veroedun poistamista.
Yli kahteen miljardiin euroon paisuneelle asumistuelle voisi hänestä tehdä saman kuin asuntolainan korkovähennyksille, eli vähentää asteittain kohti nollaa, kunnes asuminen on markkinaehtoista.
Nordean Kostiaisen mukaan pankkien luotonantoa säädellään jo nyt varsin paljon. Asuntolainojen stressitestit on otettu tavaksi ja ne toimivat käytännössä kuten velkakatto.
– Heinäkuussa tulee voimaan säädös, että taloyhtiölaina saa olla korkeintaan 60 prosenttia uuden asunnon hinnasta, hän jatkaa.
– Tasapaino näissä pitää löytää, jotta velalliset kestävät talouden heilahtelun, mutta samalla pystytään rahoittamaan kohteita. Jos sääntelyä on liikaa, se johtaa siihen, ettei rakenneta tarpeeksi.
Kostiainen muistuttaa, että Suomessa pidettiin pitkään ongelmana sitä, että asunnot ovat liian kalliita.
– Nyt kun on pitkästä aikaa rakennettu yli tarpeen, niin asuntojen hinnat ovat korjautuneet alaspäin ja vuokrat ovat pysyneet maltillisempina, vaikka inflaatio pyörii seitsemässä prosentissa.
Asuntomarkkinoiden ”kvartaali” on 25 vuotta
Ari Pauna puhuu painokkaasti vakauden puolesta. Eikö tuulipukukansa siis saisi vaurastua sijoitusasuntoja hankkimalla?
– Suomessa tarvitaan kaikkia vuokranantajia, jotka ovat vakavaraisia ja maksukykyisiä. Ei asuntojen vuokramarkkina voi perustua velkavivulla harrastamiseen, Pauna vastaa.
– Oma kaupunkikoti omalla stressitestatulla lainalla säntillisesti maksettuna on edelleen se paras sijoitus, ja pitää muistaa, että ’kvartaali’ asuntomarkkinoilla tarkoittaa 25 vuotta. Noin muuten omaisuutensa kannattaa sijoittaa muualle kuin seiniin, osakesäästämisessä ja osakesäästötileissä on laajat mahdollisuudet.
Pääkaupunkilaisten omistusasujien arjen on korkojen nousun vuoksi jossain kommenteissa peloteltu jopa ”romahtavan”, kun velkataakka käy ylivoimaiseksi.
Pauna kuitenkin tyynnyttelee. Hänen mukaansa nykymarkkinan volatiliteetti eli hintaheilahtelut ovat seurausta yhtiölaina- ja sijoittajavetoisesta pienten asuntojen kerrostalotuotannosta.
– Jos on hankkinut oman kodin noin 10 vuotta sitten kasvavasta kaupungista ja lyhentänyt säännöllisesti lainaansa, ei ole hätää.
Huolissaan Pauna kertoo olevansa lähinnä nuorista perheistä, joilla on iso rivitalo- tai omakotitalolaina, lisäksi on hankittu sijoitusasuntoja ja ehkä korona-aikana kesämökkikin.
– Jos kaikki omaisuus on seinissä, se on huolestuttavaa.
Myös työttömyys voi kaataa talouden, mutta se voi tapahtua riippumatta korkotilanteesta.
– Parasta riskien hallintaa on, että olet hyvä sun duunissa.
Nollakoroista kohti normaalia
– Nollakorkojen aika on toivottavasti ohi, se oli epänormaali olotila. Korkohuippu nähtäneen tämän vuoden sisään. Mutta keskimäärin 2-5 prosenttia on ihan hyvä korkotaso, Pauna sanoo.
Juho Kostiaisen mukaan suurin nousu on takana ja inflaatiokehitys määrittää sen pitääkö korkoja vielä nostaa. Vaikka asuntovelalliselle nollakorot olivat otollista aikaa, myös Kostiainen toteaa, että jaksoon liittyi myös kielteisiä puolia.
– Kun rahoituksen hinta on erittäin matala, syntyy talouteen helpommin erilaisia kuplia ja pääoma voi allokoitua epätehokkaasti, hän sanoo.
LUE MYÖS:
”Asuntotarjonta tulee vähenemään oleellisesti”
Menevätkö uudet yksiöt liiaksi sijoittajille? ”Erikoinen argumentti”