Tilanne Helsingin vuokramarkkinoilla on historiallinen. Kun vuonna 2015 vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja oli tarjolla 3,1 jokaista tuhatta asukasta kohti, maaliskuussa 2026 sama luku oli 10,1. Tarjonta on siis yli kolminkertaistunut reilussa vuosikymmenessä.
Suurimmissa kaupungeissa vuokra-asunnoista on ylitarjontaa, mutta pääkaupunkiseudulla asuntoja on vapaana eniten.
Suomen Vuokranantajat ry:n ekonomisti Eemeli Karlsson on mallintanut markkinatilannetta tarkasti. Johtopäätös on tyly: vaikka uusia asuntohankkeita ei hyväksyttäisi enää yhtään, ylitarjonta ei sula vuoden 2015 tasolle kuin aikaisintaan vuonna 2029.
– Edelleenkään 2020-luvulla ei ole yhtään vuotta Helsingissä, jolloin asuntoja valmistuisi vähemmän kuin asuntokuntien määrä on kasvanut, Karlsson toteaa Verkkouutisille.
Mallinnus perustuu useisiin muuttujiin: nykyiseen tarjontaan, viimeisen 12 kuukauden väestönkasvuun, vuokralla asuvien osuuteen, asuntokuntien keskikokoon sekä jo tiedossa oleviin vuokra-asuntohankkeisiin.
Myös kysynnässä on tapahtunut rakenteellisia muutoksia. Asuntokuntien keskikoko on lähtenyt kasvuun, mikä tarkoittaa, että samaa asukasmäärää kohti tarvitaan aiempaa vähemmän asuntoja.
Taustalla ovat maahanmuuttajien kasvava osuus sekä opiskelijoiden asumistukimuutokset, jotka kannustavat kimppa-asumiseen. Pienistä asunnoista on tullut aiempaa vähemmän haluttuja.
Karlsson pitää silti tarjontatilannetta selvästi suurempana ongelmana kuin kysynnän muutoksia.
– Tilanne on yksinkertaisesti epäterve.
Lähivuodet eivät tuo helpotusta
Markkinoiden tasapainottuminen kestää todennäköisesti pitkään. Tämä ja ensi vuosi tulevat olemaan hiljaisia. Vasta vuonna 2028 saattaa vapaarahoitteinen rakentaminen hieman elpyä.
Keskeinen syy on sijoittajien passiivisuus. Tuottovaatimukset eivät toteudu, mikä jarruttaa uudisrakentamista. Runsas tarjonta painaa vuokratasoa, mikä puolestaan heikentää rakentamisen kannattavuutta entisestään.
Valtion tukema asuntorakentaminen, jossa rakennetaan kohtuuhintaisia vuokra- tai asumisoikeusasuntoja, alkaa supistua runsaammin vasta vuonna 2027. Tämä saattaa luoda tilaa vapaarahoitteiselle rakentamiselle, mutta Karlsson varoittaa optimismista.
– Saattaa olla, että uudisrakentaminen pysyy jopa vuosikymmenen vaihteeseen asti varsin maltillisena. Nyt sulatellaan tarjontaa pidemmän aikaa, Karlsson arvioi.
Vasemmisto haluaa rakentaa lisää – vaikka asunnot ovat tyhjillään
Markkinatilanteesta huolimatta vasemmistopuolueet vaativat toistuvasti valtion lisäinvestointeja julkiseen asuntotuotantoon, perusteenaan asuntopula ja kohtuuhintainen asuminen.
Karlsson suhtautuu vaatimukseen skeptisesti. Faktat tukevat hänen kantaansa.
Viime vuonna valtion tukemissa asunnoissa oli arviolta 10 000 tyhjää asuntoa. Lisäksi 184 kunnassa valtion tuetun tuotannon vuokrat ovat vapaarahoitteisia korkeampia.
Tilanne on paradoksaalinen. Julkisesti tuettu tuotanto on paikoin kalliimpaa kuin markkinaehtoinen. Veronmaksajien subventoimat asunnot ovat osittain tyhjillään.
Karlsson arvioi, että vasemmistopuolueiden asuntopoliittiselle ajattelulle on yksinkertainen selitys. Vuokra-asuntopula-narratiivi elää edelleen vahvana.
– Kenties siellä vasemmalla laidalla pelätään, että asunnot loppuvat kesken, kun rakentaminen on hiipunut merkittävästi. Olisi kuitenkin syytä tunnustaa tosiasia: vuokramarkkinat ovat edelleen historiallisen vaikeassa tilanteessa ja asuntoja on rakennettu yli tarpeen, Karlsson sanoo.
Korkoriskeistä vaietaan
Vuokranantajien ekonomisti nostaa esiin myös riskin, josta poliittisessa keskustelussa vaietaan: mitä tapahtuu, jos korot jäävät esimerkiksi kolmeen prosenttiin ja inflaatio voimistuu?
Valtion tukemassa tuotannossa vuokrat määräytyvät omakustanneperiaatteella. Jos korkokustannukset nousevat, ne siirtyvät suoraan vuokriin. Tämä kaventaa entisestään eroa vapaarahoitteisiin vuokriin.
– Mitä useammalla alueella ja mitä enemmän vuokraero kaventuu, sitä vaikeammaksi käy valtion tukeman asuntotuotannon edellytykset, Karlsson sanoo.
Pahimmillaan syntyy kierre, jossa julkinen tuotanto nostaa omia vuokratasojaan samalla kun se kilpailee vapaarahoitteisen tarjonnan kanssa. Markkinaa ei päästetä sopeutumaan ja eniten kärsivät ne vuokralaiset, joiden puolesta lisärakentamista perustellaan.
Suomen Vuokranantajien kanta on, että markkinat tarvitsevat aikaa tasapainottua, eivät lisää rakentamista. Uudisrakentamisen hiipuminen on välttämätön korjausliike, ei mikään asuntopolitiikan kriisi.
Pääkaupunkiseudulla asuntojen ylitarjonta on ilmeisin ongelma, mutta kaupunkikohtaiset erot ovat merkittäviä. Esimerkiksi Vaasassa, Kokkolassa ja Joensuussa tarjonta- ja kysyntätilanne on huomattavasti tasapainoisempi kuin muissa suurissa kasvukeskuksissa. Näihin kaupunkeihin ei kohdentunut samanlaista sijoittajavetoista rakentamisen buumia, ja vuokra-asuntojen tarjonta on pysynyt lähempänä todellista kysyntää.
Tasapainoisemmilla markkinoilla myös vuokrakehitys on ollut vakaampaa ja uudisrakentamisen edellytykset ovat kestävämmällä pohjalla.