Asuntolainojen marginaalit ovat laskeneet viime vuosina, mikä kertoo pankkien kovasta kilpailusta uusista laina-asiakkaista.
Asuntolainakeskustelu on Suomessa keskittynyt pitkälti euribor-korkoihin, sillä valtaosa suomalaisten asuntolainoista on sidottu niihin. Vähemmälle huomiolle ovat jääneet pankkien marginaalit, jotka heijastavat pankkien arviota luottoriskeistä ja kilpailutilanteesta.
Uusien asuntolainojen keskimääräiset laskennalliset korkomarginaalit ovat olleet viime vuosina laskussa. Huoneistokeskuksen mukaan kehitys viittaa siihen, että pankit pyrkivät houkuttelemaan asuntolaina-asiakkaita aiempaa kilpailukykyisemmillä ehdoilla.
Asuntoja välittävän Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Saleniuksen mukaan marginaalit vaihtelevat aina asiakkaan ja tilanteen mukaan.
– Viimeisten vuosien aikana marginaalit ovat olleet laskussa, eikä niiden kehityksessä täten näy merkkejä siitä, että pankit olisivat hinnoitelleet asuntolainoihin aiempaa suurempia luottoriskejä. Asuntoluottomarkkinoilla pankkien kilpailu on yksi tärkeimmistä marginaaleja painavista tekijöistä, ja tilastojen perusteella pankit kilpailevat tällä hetkellä aktiivisesti uusista asuntolaina-asiakkaista, Salenius sanoo tiedotteessa.
Korkotaso vaikuttaa Suomessa asuntomarkkinoihin nopeasti, sillä noin 95 prosenttia asuntolainakannasta on sidottu euribor-korkoihin. Kiinteäkorkoisten tai pankkien omiin viitekorkoihin sidottujen lainojen osuus on noin viisi prosenttia.
Suomalaiset asuntovelalliset ovat hyötyneet vaihtuvista koroista pitkällä aikavälillä. Suomen Pankin lukujen mukaan asuntolainakannan keskikorko oli vuosina 2003–2023 Suomessa keskimäärin 2,28 prosenttia, kun euroalueella vastaava korko oli 3,42 prosenttia.
Viime vuosien korkojen nousu on silti lisännyt kiinnostusta ennustettavampiin lainaratkaisuihin. Huoneistokeskuksen mukaan kiinteäkorkoisten lainojen osuus uusista asuntolainoista on kasvanut nollakorkoaikaan verrattuna, vaikka se on yhä kaukana aiemmista huippuvuosista.
Ostajalla on nyt enemmän aikaa
Asuntomarkkinoiden laskusuhdanne on ollut syvä. Vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet usean vuoden ajan ja kauppamäärät jääneet mataliksi. Kesäkuussa 2026 käytettyjen asuntojen kauppamäärä oli 18,1 prosenttia pienempi kuin vuotta aiemmin. Vuoden ensimmäisellä puoliskolla kauppamäärät laskivat 12,8 prosenttia edellisvuodesta.
Huoneistokeskuksen mukaan nykyinen tilanne voi silti olla ostajan kannalta terveempi kuin ylikuumentuneiden markkinavuosien kiire. Ensiasunnon ostaja voi tehdä päätöksiä aiempaa rauhallisemmin, eikä asunnonvaihtajan tarvitse katsoa pelkästään oman asunnon alempaa myyntihintaa. Ostettavan kohteen hinta on usein alempi kuin hintahuippujen aikaan.
Saleniuksen mukaan nykytilanne voi olla hyvä hetki tarkastella omaa rahoitusta ja kilpailuttaa lainan marginaali.
– Asuntolainan marginaalien asettaminen perustuu kokonaisvaltaiseen harkintaan. Marginaalia voi olla perusteltua neuvotella alaspäin esimerkiksi silloin, kun oma tulotaso on noussut tai asuntoon on tehty arvoa nostavia remontteja. Myös asuinalueen kehitys, kuten liikenneyhteyksien paraneminen tai palveluiden lisääntyminen, voi vahvistaa perusteluja marginaalin tarkistamiselle. Samoin tilanne, jossa lainan nostamisesta on kulunut pidempi aika eikä lainaa ole aiemmin kilpailutettu. Kilpailutus voi olla vaivan arvoista, mutta sen hyöty tulisi aina suhteuttaa mahdollisiin pankin perimiin muutosmaksuihin, Salenius muistuttaa.