Asuntosijoittamista on perinteisesti pidetty suhteellisen vakaana ja riskittömän sijoittamisen muotona. Ihanteellisessa tilanteessa sijoitusasunto tuottaa tasaista tulovirtaa omistajalleen. Tilannetta eivät hätkäytä edes ajoittaiset korkojen nousut. Koska vuokra-asunnoille on aina kysyntää, vuokralainen on ainakin suuremmissa kaupungeissa löytynyt yleensä melko vaivattomasti.
Asuntosijoittajaksi ei kuitenkaan kannata rynnätä suin päin. Liian hätiköidyt päätökset voivat pahimmillaan johtaa tuntuviin yllätyskuluihin. Aloittelevan sijoittajan on myös hyvä muistaa, että aina kaikki ei mene niin kuin on suunniteltu.
Suomen vuokranantajien toiminnanjohtajan Sanna Hughesin mukaan aivan ensimmäiseksi kannattaa olla perillä omasta taloudesta ja sen hallinnasta. Käytännössä tämä tarkoittaa sen miettimistä, onko asuntosijoittamiseen varaa.
Hänen mukaansa asuntosijoittamisessa on usein järkevää hyödyntää myös niin sanottua velkavipua. Silloin sijoitusasuntoa varten otetaan lainaa, jota lyhennetään vuokratuloilla.
– Silloin on mietittävä, millaiseen velkaan itsellä on varaa ja pystytkö huolehtimaan velasta siltä varalta, jos sattuu jotain. Esimerkiksi silloin, jos asunto jää hetkeksi tyhjilleen vuokralaisten välissä tai asuntoon tulee joku yllättävä remontti, Hughes kertoo esimerkkejä Verkkouutisille.
Yllättävä tilanne voi tulla vastaan silloinkin, jos taloyhtiö päättää nostaa vastikkeita tuntuvasti.
– Näiden kysymysten pohjalta kannattaa miettiä omaa taloutta ja sitä, miten yhtälö toimii eli minkä hintaista sijoituskohdetta kannattaa markkinoita alkaa etsiä, Hughes sanoo.
Kun sopiva sijoitusasunnon hintaluokka on tiedossa, seuraavaksi kannattaa tutustua asuntomarkkinoihin. Asuntosijoittajan on hyvä selvittää, millaista vuokra-asuntokysyntä eri alueilla on ja ketkä ovat potentiaalista kohderyhmää.
– Sillä on suuri merkitys, ajatteleeko vuokraavansa asunnon opiskelijalle vai esimerkiksi lapsiperheelle. Kannattaa miettiä myös, millaisia palveluita lähistöllä ja millaiset julkiset liikenneyhteydet ovat. Esimerkiksi opiskelija tarvitsee hyvin erilaisia palveluita kuin lapsiperhe, Hughes muistuttaa.
Seuraavaksi kannattaa lähteä kartoittamaan eri taloyhtiöitä.
– Ja vasta aivan viimeiseksi sitä itse asuntoa, Hughes toteaa.
Ennen asuntosijoittamisen aloittamista on myös päätettävä, paljonko sijoituskohteesta voi pyytää vuokraa. Sopivan vuokratason arviointiin on olemassa erilaisia keinoja.
– Kannattaa tutustua siihen, millainen vuokrataso kaupungissa ylipäätään on. Tilastokeskuksella on hyviä kaupunkikohtaisia tilastoja vuokrien suuruudesta.
Myös verkon asuntohakusivustoilta voi nähdä taloyhtiökohtaisesti, mihin hintaan kyseisestä talosta on vuokrattu asuntoja. Hughes suosittelee myös selaamaan muita saman alueen vuokrailmoituksia samankokoisista asunnoista. Niistä voi saada suuntaa antavaa arviota siitä, mikä olisi sopiva vuokra asunnolle.
Erilaisista apukeinoista huolimatta päätös on aina asuntosijoittajan itsensä.
– Jokainen joutuu miettimään itse, mille tasolle vuokran asettaa, Hughes muistuttaa.
Älä sorru aloittelijan virheisiin
On myös olemassa tiettyjä virheitä, joihin aloittelevan asuntosijoittajan ei kannata sortua. Hughesin mukaan virheet liittyvät tyypillisesti siihen, että asuntosijoittamista aloittelevalla on enemmän intoa kuin tietoa.
– Ennen asuntosijoittamisen aloittamista kannattaa ottaa tarkasti selvää taloyhtiöstä. Yksittäisen asunnolla ei loppupeleissä ole yhtä suurta merkitystä kuin taloyhtiön tilanteella, Hughes huomauttaa.
Hänen mukaansa esimerkiksi asunnon pintaremontteja saa tehtyä suhteellisen edullisesti. Siksi oleellista on selvittää, millaisessa kunnossa taloyhtiö on ja miten sen tiloja ja taloutta on hoidettu. Myös se kannattaa selvittää, millaisia remontteja taloyhtiöön on tehty ja mitä remontteja on vielä tulossa.
Toinen tyypillinen aloittelijan virhe on se, että asuntosijoittamista ei uskalla aloittaa ollenkaan. Silloin asuntosijoitus voi jäädä vain pohdiskelun tasolle.
– Ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen on pelottavaa, mutta siitä saa kokemusta, kun sen askeleen uskaltaa ottaa, Hughes kannustaa.
Asuntosijoittaminen ei sovi pikavoittoja tavoittelevalle
Asuntosijoittamista pohtivan kannattaa muistaa eräs asia: se ei ole tie pikavoittoihin. Siksi asuntosijoittaminen on sopiva sijoitusmuoto pitkäjänteisille sijoittajille.
– Monesti asuntosijoittamista tehdään kymmenen tai kymmenien vuosien tähtäimellä, Hughes huomauttaa.
Hänen mukaansa on tärkeää muistaa myös se, että asuntosijoittajana joutuu olemaan tekemisissä muiden ihmisten kanssa ainakin jossain määrin.
– Jos ei halua olla missään tekemisissä vuokralaisen kanssa, niin silloin asuntosijoittaminen ei ehkä ole sinun juttusi, Hughes toteaa.
Asuntosijoittaminen on sopiva sijoitusmuoto sellaiselle, joka on itse valmis vaikuttamaan asunnon tuottoon esimerkiksi lähtemällä mukaan taloyhtiön hallituksen toimintaan. Hughesin mukaan myös asunnon remontointitaidot voivat olla asuntosijoittajalle hyödyksi.
– Ne ovat sellaisia taitoja, joilla pystyy todella paljon vaikuttamaan siihen, miten hyvin se sijoitus tuottaa.
Tiedosta riskit
Sijoittamiseen liittyy aina myös riskinsä. Sama pätee asuntosijoittamiseen. Konkreettinen esimerkki asuntosijoittamisen riskeistä on se, että asuntoon ei löydy vuokralaista ja asunto on pitkään tyhjillään. Silloin sijoittajan on huolehdittava juoksevista kuluista, mutta sijoitukselle ei tule tuottoa mistään.
Viime vuosina tilanne on konkretisoitunut esimerkiksi pääkaupunkiseudulla, jossa vuokra-asunnoista on jo ylitarjontaa.
– Myös korkoriski on realisoitunut. Pitkän nollakorkojen ajan jälkeen korot lähtivät nopeaan nousuun. Jos siihen ei ole varautunut puskurilla tai päässyt hyödyntämään kiinteää lainakorkoa, moni asuntosijoittaja on tuntenut tilanteen nahoissaan, Hughes sanoo.
Lisäksi myös taloyhtiöön voi liittyä riskejä.
– Taloyhtiöön voi tulla yllättäviä remontteja, joihin ei ole osattu varautua. Aina on myös mahdollista, että sattuu yllättävä vesivahinko, jonka korjaus vie aikaa.
Myös vuokralainen voi joissain tapauksissa olla riski. Asuntosijoittamisessa on vaarana, että vuokralainen jättää vuokrat maksamatta, aiheuttaa häiriötä tai vahingoittaa asuntoa.
– Sekin riski on aina hyvä huomioida, Hughes muistuttaa.
Ajoittain julkisuudessa nousee esiin tapauksia, joissa vuokralainen on turmellut asunnon täysin remonttikuntoon. Vaikka tapaukset ovat harvinaisia ja äärimmäisiä esimerkkejä, ne voivat saada monen pohtimaan sitä, uskaltaako omaa asuntoaan laittaa vuokralle. Entä jos vuokralaisvalinnassa käy huono tuuri, ja saakin asuntoon huonon vuokralaisen?
– On hyvä muistaa, että suurin osa vuokrasuhteista sujuu hyvin. Omalla toiminnalla pystyy vaikuttamaan riskeihin. Huonon tuurin taustalla on usein se, että asioista ei ole otettu selvää etukäteen, Hughes kertoo.
Hänen mukaansa vuokralaisvalinta on juuri se kohta, missä potentiaaliselta vuokralaiselta on lupa kysyä asioista. Näitä ovat esimerkiksi vuokralaisen kyky maksaa vuokra ja pitää huolta asunnosta.
– Tai se, että onko hänellä ollut aiempia maksuhäiriöitä? Kaikki tällainen kannattaa selvittää etukäteen. Muuten kaikesta huolellisesta varautumisesta huolimatta voi käydä huonosti ja vuokralaiseen liittyvä riski realisoituu.
Jos asuntosijoittamiseen ja etenkin vuokralaisvalintaan liittyvät riskit herättävät paljon huolta, asuntosijoittaminen ei Hughesin mukaan välttämättä ole sopivin sijoitusmuoto.
Asunto kannattaa ostaa alueelta, jonka tunnet
Asuntosijoittamisessa on keskeistä myös se, missä sijoituskohde sijaitsee. Hughes ei anna suoria sijoitusvinkkejä, mutta suosittelee aloittelevaa asuntosijoittajaa harkitsemaan kohteen hankkimista sellaiselta alueelta, jonka tuntee hyvin entuudestaan.
– Suomessa jokaisen kaupungin sisällä on erilaisia kaupunginosia. Eroja voi olla jopa korttelikohtaisesti. Myös tietyillä taloyhtiöillä voi olla jonkinlainen maine, Hughes muistuttaa.
Aloittelijalle voikin olla turhan riskialtista ostaa sijoitusasunto kaupungista, jota ei tunne yhtään entuudestaan.
– Silloin ainakin joutuu tekemään taustatyötä paljon enemmän ja ottamaan selvää, millaiselta alueelta asuntoa lähtee hakemaan. Silloin täytyy ehkä myös käydä alueella paikan päällä kuljeskelemalla iltaisin ja selvittää, onko alueella rauhatonta.
– Pitäisi olla hyvin kokenut asuntosijoittaja, että suosittelisin sokkona ostamista vieraalta alueelta, Hughes huomauttaa.
LUE MYÖS:
Näin valitset hyvän vuokralaisen – tunnista hälytysmerkit
Yksi ihminen voi terrorisoida kokonaista kerrostaloa – Näissä tilanteissa häirikkö voidaan häätää