Asuntosijoittaminen on perinteisesti mielletty suhteellisen varmaksi tavaksi vaurastua. On kuitenkin tiettyjä virheitä, jotka voivat syödä asuntosijoittamisen tuotot ja tehdä sijoitustoiminnasta jopa tappiollista.
Riskit kannattaa tiedostaa jo siinä vaiheessa, kun on hankkimassa sijoitusasuntoa. Ensimmäistä sijoitusasuntoaan ostavan kannattaa varoa etenkin kohdetta, jossa yhdistyvät suuri korjausvelka, heikko vuokrattavuus ja taantuva alue.
Suomen vuokranantajien ekonomistin Eemeli Karlssonin mukaan ensimmäisen sijoitusasunnon ei tarvitse olla täydellinen tuottokohde. Tärkeämpää on, ettei sijoitus kaadu heti ensimmäiseen vastoinkäymiseen.
– Ehkä ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla on parempi, että se on perusvarma. Sen ei tarvitse olla täydellinen sijoitus, Karlsson sanoo Verkkouutisille.
Millaista sijoitusasuntoa ei ainakaan kannattaisi hankkia?
Karlsson ei lähde nimeämään mitään asuntotyyppiä tai paikkakuntaa yksiselitteisesti huonoksi sijoitukseksi. Kokenut sijoittaja voi esimerkiksi tehdä hyvän kaupan kohteesta, jossa on paljon korjausvelkaa, jos tulevat remontit on osattu arvioida ja niiden kustannukset näkyvät ostohinnassa.
Aloittelijalle yhtälö on vaikeampi.
– Jos on aloittelija ja on paljon korjausvelkaa ja selkeästi taantuva paikkakunta, niin aloittelijalla voi olla hieman haastavaa, Karlsson sanoo.
Ensimmäisessä sijoituksessa hän suosisi ennemmin melko lähellä kaupungin keskustaa sijaitsevaa asuntoa, jossa taloyhtiön suuret remontit eivät ole kaikki juuri edessä.
Vanha nyrkkisääntö ei aina päde
Vanha sijoitusasuntojen nyrkkisääntö ei myöskään enää päde sellaisenaan. Pientä yksiötä keskustan tuntumassa on pitkään pidetty lähes automaattisesti turvallisena sijoituksena.
– Aikanaan sijoituskirjoissakin luki, että kaikkein varmin sijoitus on pieni yksiö keskustan lähettyviltä. Ei se välttämättä ihan aina näin ole, Karlsson huomauttaa.
Pienten asuntojen tarjonta on kasvanut etenkin pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella, mikä on tehnyt markkinasta sijoittajalle aiempaa haastavamman. Nykyään vuokranantajat joutuvat suorastaan kilpailemaan vuokralaisista.
Erityisen tarkkana Karlsson olisi pienen yksiön kanssa silloin, jos asunto sijaitsee kaukana keskustasta.
– Silloin pitäisi pystyä pohtimaan, minkä näköinen kysyntä täällä on, että kuka se käyttäjä voisi olla. Kannattaa tehdä käyttäjälähtöistä pohdintaa.
Tyhjä asunto on sijoittajalle kallis riski
Vuokrattavuus on Karlssonin mukaan yksi tärkeimmistä asioista, jotka sijoittajan pitäisi arvioida jo ennen asunnon ostamista.
Jos vuokralaista ei löydy, vastikkeet, lainanhoitokulut ja muut menot juoksevat, vaikka vuokratuloja ei tule.
– Jos oikeasti on sellainen asunto, mihin ei tunnu löytyvän vuokralaista, niin silloin on kyllä mennyt siinä ostovaiheessa pieleen se pohdinta.
Tyhjät kuukaudet ovat asia, jota asuntosijoittajan tulisi aina välttää. Karlsson korostaa, ettei asuntosijoittaminen Suomessa yleensä voi perustua siihen, että asuntoa pidetään tyhjillään ja odotetaan arvonnousua.
– Täällä se kuitenkin perustuu pitkälti siihen, että sieltä asunnosta saadaan tuloa ja kassavirtaa, jolla sitten maksetaan näitä kuukausittaisia menoja.
Täysin vuokraamatta jäävät asunnot eivät hänen mukaansa kuitenkaan ole tavallisimpia ongelmatapauksia. Yleisempi virhe voi olla liian optimistinen arvio vuokrasta: asuntosijoittaja voi kuvitella saavansa asunnosta huomattavasti korkeampaa vuokratuloa kuin on realistista odottaa.
Sama koskee korkoja. Sijoituslaskelman ei pitäisi toimia vain siinä tapauksessa, että rahoituskulut laskevat ja muut oletukset toteutuvat parhaalla mahdollisella tavalla.
– Asuntosijoituspäätöksen ei pitäisi perustua siihen, että kaiken täytyy mennä hyvin. Pitää huomioida sekin, jos asiat menevätkin vähän huonosti. Mitä sitten tapahtuu, onko se silti ihan hyvä sijoitus vielä?
Taloyhtiö kannattaa syynätä tarkasti
Jotta ikäviltä tilanteilta vältytään, asuntosijoittajan kannattaa selvittää tietyt asiat tarkasti etukäteen. Yksi ensimmäisistä tarkistettavista asioista on taloyhtiön kunto.
Karlssonin mukaan itse asuntoon liittyviä yllätyksiä pystyy usein korjaamaan suhteellisen rajatulla rahamäärällä, mutta taloyhtiön suuret remontit voivat muodostua huomattavasti kalliimmiksi.
Sijoittajan ei tarvitse hänen mukaansa osata ennustaa tulevien remonttien hintaa euron tarkkuudella. Olennaista on muodostaa kokonaiskuva siitä, mitä suuria korjauksia taloyhtiössä on jo tehty, mitä on vielä edessä ja milloin ne voivat teknisen käyttöiän perusteella tulla ajankohtaisiksi.
Myös alueen kehitystä pitää tarkastella keskustasolla tehtyjä yleistyksiä tarkemmin. Muuttotappiokaupungissakin keskustan lähellä voi olla alueita, joiden väkiluku kasvaa.
Ensimmäiseksi sijoitukseksi Karlsson ei kuitenkaan välttämättä valitsisi kaikkein voimakkaimmin taantuvaa paikkakuntaa.
– Jos sinne lähtee, niin sitten pitää tiedostaa vahvasti, että siellä voi olla laskevaa kysyntää ja miettiä, että mitä sitten, jos tätä asuntoa ei saakaan myydyksi tai mikä se vuokrattavuus on.
Sijoittajan pitäisi siis jo ostohetkellä miettiä paitsi mahdollista vuokralaista myös sitä, kenelle asunto joskus myöhemmin voidaan myydä.
Asuntomarkkinoiden kysyntä muuttuu
Samalla asuntomarkkinoiden kysyntä muuttuu. Karlsson nostaa tällä hetkellä kiinnostavaksi ryhmäksi suuremmat asunnot, joista asuntosijoittamisessa on puhuttu yksiöitä vähemmän.
Kolmioiden kysyntää ovat hänen mukaansa tukeneet muun muassa kimppa-asuminen sekä se, että perheet asuvat aiempaa enemmän vuokralla.
Lisäksi etenkin yliopistokaupunkien pienillä yksiöillä riittää vuokramarkkinoilla kysyntää. Monet pitävätkin pienen yksiön hankkimista korkeakoulujen läheltä hyvin varmana sijoituskohteena. Karlssonin mukaan tämä selittyy pitkälti sillä, että korkeakouluopiskelijat muodostavat merkittävän osan vuokra-asuntomarkkinoiden asiakaskunnasta.
Pienten yksiöiden kohdalla haasteena on kuitenkin se, että niistä on markkinoilla tällä hetkellä ylitarjontaa.
Yhden asuntotyypin sijaan ratkaisevaa onkin se, sopiiko asunto juuri kyseisen alueen kysyntään.
LUE MYÖS:
Näissä tilanteissa vuokrasopimus voidaan purkaa heti
