Vaikka viimeiset kaksi kuukautta on nähty myönteisiä asuntojen kauppamääriä, ne eivät ole sillä tasolla, että hinnat lähtisivät nousuun, sanoo Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson.
– Monessa kaupungissa on tämän vuoden kolmannella kvartaalilla päinvastoin nähty uusia hintapohjia, Karlsson toteaa Verkkouutisille.
Myyntiajat ovat pidentyneet. Tarjontaa on runsaasti, joten ostajat eivät koe kiireen tuntua.
Näitä kahta indikaattoria on helppo seurata, Karlsson toteaa. Kuukausitasolla heiluntaa on kuitenkin paljon, siksi vuosineljännekset antavat hänen mielestään paremman kuvan tilanteesta.
Vaikka korkotaso on laskenut, talouden yleinen vire ja huoli työllisyydestä painavat kuluttajien mieliä.
Karlssonin mukaan psykologiset tekijät vaikuttavat enemmän kuin on ajateltu ja niihin on myös vaikein vaikuttaa. Hän viittaa VATT:n tuoreeseen tutkimukseen, jossa kuvataan asuntomarkkinoillekin juurtunutta ilmiötä myyntitappion välttelystä.
Jos asunnon hinnassa voittaa myydessä muutaman kymmenen tuhatta euroa, se tuntuu hyvältä, mutta suhteessa paljon pahemmalta tuntuu, jos asunnon arvo on pudonnut saman verran.
– Kun asuntojen hinnat laskevat, sillä on tietty varallisuusefekti – kun ei koeta itseä enää niin varakkaaksi, se vaikuttaa kuluttamiseen, asuntomarkkinaan, talouteen… Siitä tulee noidankehä.
Nainen kantoi muuttolaatikkoa Helsingissä. LEHTIKUVA / AKU HÄYRYNEN
Ihmiset eivät Karlssonin mukaan ole valmiita sietämään tappiota. Siksi asuntomarkkinoiden jumi on kestänyt jo kolme vuotta. Tosin nyt kun kauppamäärissä on ollut nousua, se antaa viitteitä, että nykyinen hintataso ollaan valmiimpia hyväksymään.
Karlsson huomauttaa, että korkotasolla on suuri merkitys, on se sitten nolla, kaksi tai neljä prosenttia.
– Asunnonostokyky on huomattavasti pienempi kahden prosentin korollakin kuin se oli nollan kohdalla.
”Nähdään aika raa’asti se mitä tapahtuu”
Pääkaupunkiseudulla uskottiin pitkään, että vuokrat eivät voi laskea. Kesällä niin kuitenkin kävi historiallisesti ensimmäistä kertaa ja lasku jatkui syksyllä. Karlsson toteaa, että syynä on ”iankaikkinen” kysynnän ja tarjonnan laki. Vuokranantajien kulut eivät ole pienentyneet.
– Tässä nähdään aika raa’asti se mitä tapahtuu, jos markkinamekanismia häiritsee vielä ulkopuolinen toimija, eli valtion tukema vuokra-asuntojen tuotanto.
Vapaarahoitteista tuotantoakin rakennettiin huippuvuosina liikaa. X-alustalla ahkerasti kommentoiva Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna on usein toistellut sanaparia ”velkavivutetuista vuokrabokseista”.
– Vähän populistinen heitto, mutta on siinä jotain perää. Rakennettiin asuntoja, joille oli ostajia, mutta ei yhtä paljon käyttäjäkysyntää. Asuntopolitiikassa ylipäätään pitäisi siirtyä tuotantolähtöisyydestä kysyntälähtöiseen ja miettiä enemmän sitä, millaisissa asunnoissa ihmiset haluavat asua ja missä, Karlsson näkee.
Tuettua tuotantoa on rakennettu runsaasti
Tilanne olisi lähtenyt korjaantumaan nopeammin, jos markkinoiden olisi annettu toimia. Näin ei kuitenkaan ole tapahtunut.
– On tehty lisää valtion tukemaa tuotantoa jo valmiiksi vaikeaan tilanteeseen, hän sanoo.
Siksi Karlsson ei täysin allekirjoita väitettä, että vuokra-asuntorakentaminen olisi nyt romahtanut.
– Pääkaupunkiseudulle on edelleen valmistumassa noin 4400 pelkästään vuokrakäyttöön tulevaa asuntoa, Turkuun 1350, Tampereelle 1500, hän luettelee.
Näistä asunnoista leijonanosa on valtion tukemia eli ara-vuokra-asuntoja.
– Ensi vuosi ja myös 2027 tulevat olemaan edelleen aika haastavia vuokramarkkinoilla. Palautuminen ei tapahdu nopeasti. Vapaarahoitteisen tuotannon määrien merkittävämpi kasvu tulee siirtymään vuoteen 2028 saakka, ennakoi Karlsson.
Onko asuntosijoittaminen menettänyt hohtonsa?
– Ei nyt hohtoa ole menettänyt, mutta kiinnostus uudiskohteisiin on hyvin vähäistä. Todellisuus on muutenkin se, että suurin osa asuntosijoittajista toimii vanhassa asuntokannassa. Jäsenkyselymme mukaan sijoittajien ostoaikeiden pohja nähtiin jo 2023 keväällä ja ne ovat kasvaneet siitä asti. Myös sijoitusasuntolainojen lainakanta on kasvussa.
Asuntosijoittajien ostoaikeiden kärkipäässä ovat maakuntakeskukset ja vähiten kiinnostavat Helsinki, Espoo ja Vantaa. Uudistuotannossa asuntojen velaton hinta on noussut niin kalliiksi, ettei niitä nähdä kannattavana sijoituksena. Karlssonin mukaan pitäisi pohtia, miten rakentamisen hintaa saisi alas esimerkiksi rakentamisen läpimenoaikaa lyhentämällä.
– Toisaalta vaikka uudistuotantoa ja sen laatua julkisuudessa parjataan, niin kumma kyllä vuokralaisia uudet asunnot tuntuvat kiinnostavan. Toki uudistuotannossakin pitäisi kehittyä, eikä rakentaa vain valkoista ja persoonatonta.
Nouseeko sijoitusasuntojen verokohtelu taas esiin?
SDP on vaatinut hallitusta perääntymään ara-vuokra-asuntojen määrien pienentämisestä, jotta rakennusalaa tuettaisiin. Karlsson sanoo hämmästelevänsä väitettä, ettei alaa olisi tuettu.
– Viimeiset kymmenen vuotta on rakennettu noin 8000 ara-asuntoa joka vuosi. Ja jos nyt verrataan vaikkapa asumistukea ja ara-tuotantoa, niin toinen on läpinäkyvä, lyhytaikainen ja tarkasti kohdentuva ja toinen ei oikeastaan mitään näistä, Karlsson sanoo viitaten siihen, myös ara-asunnot ovat tulonsiirto, mutta epäselvempi sellainen.
Aiemmin SDP on väläyttänyt asuntosijoittajien taloyhtiölainoista saamien verovähennysten rajaamista tai poistoa. Vaaliohjelmassaan 2023 puolue mainitsee, että ”sijoitusasuntojen verovähennyskohtelua tulee arvioida tulevalla hallituskaudella”. Puolueesta talousasioita usein kommentoinut kansanedustaja Joona Räsänen (sd.) sanoo Verkkouutisille, että seuraavan vaalikauden linjaan otetaan kantaa ”viimeistään vaaliohjelmassa”.
– Jos tämä otetaan uudestaan keskusteluun, se on keskisormen näyttö asuinrakentamiselle, toteaa puolestaan Karlsson.
Hän kertoo Vuokranantajien kysyneen asiasta barometrissaan vuonna 2020, jolloin idea oli vahvasti tapetilla. Uudiskohteita ostavista ylivoimainen valtaosa vastasi joko lopettavansa tai vähintään karsivansa uudiskohteisiin sijoittamista, mikäli ehdotus toteutuu.
– Tällöin asuntojen vuokrausmarkkina Suomessa ajettaisiin yhä vahvemmin institutionaalisten toimijoiden eli kansainvälisten kiinteistöjättien syliin. Onko tämä todella se mitä halutaan?
– Kuitenkin kun ihmisiltä kysyttiin, minkä tahon tarjoamassa asunnossa he haluaisivat asua, niin yksityinen vuokranantaja sai eniten vastauksia, Karlsson lisää.
Ongelmia SDP:n hahmottelema muutos voisi hänen mukaansa aiheuttaa etenkin maakuntakeskuksissa, Vaasa-Joensuu-Kuopio-tyyppisissä kaupungeissa. Niissä tarjonta vähenisi, kun ne eivät kiinnosta isoja vuokratoimijoita ja muutoksen myötä myös vähemmän yksityisiä vuokranantajia.
LUE MYÖS:
Laskivatko asumistuen leikkaukset vuokria? Neljä asiantuntijaa arvioi