Asuntovelalliset ovat viime aikoina joutuneet tottumaan kasvaviin korkoihin ja sitä kautta kasvaviin asumiskuluihin. Nyt tilanne on muuttumassa, ja korkotason ennakoidaan kääntyvän jopa laskuun.
Lokakuun lopussa korkomarkkinoilla tapahtui historiallinen käänne, kun suomalaisten asuntolainojen yleisin viitekorko eli 12 kuukauden euribor alitti lyhyemmän, kuuden kuukauden euriborin. Näin on käynyt viimeksi vuonna 2008.
Eri arvioissa korkojen ennakoidaan laskevan myös jatkossa. Arvioita tukee myös se, että Euroopan keskuspankki (EKP) pidättäytyi lokakuun kokouksessa nostamasta ohjauskorkojaan. Tulevissa kokouksissa ohjauskorkojen laskutkin ovat mahdollisia.
Muuttuneessa korkotilanteessa moni asuntovelallinen on havahtunut kysymykseen, mikä olisi edullisin viitekorko omalle lainalle. Kannattaako lainaksi valita yleinen vuoden euribor vai lyhyempi, kolmen tai kuuden kuukauden euribor?
Nordean pääekonomisti Jan von Gerichin mukaan mahdollisimman lyhyt korko on yleensä paras vaihtoehto, jos tavoitteena on ainoastaan korkokustannusten minimointi.
– Tälläkin hetkellä esimerkiksi kolmen kuukauden euribor on matalampi kuin pidemmät euriborit. Historiallinen kehitys ei tietenkään takaa, että suhde menisi aina näin, mutta odotusarvo on, että lyhempi viitekorko johtaa matalampiin, joskin myös enemmän heiluviin, korkokustannuksiin, von Gerich kommentoi Verkkouutisille.
OP:n pääanalyytikko Antti Saari huomauttaa, että erot eripituisten viitekorkojen välillä ovat tällä hetkellä pieniä. Hänen mukaansa se kielii siitä, että korkohuippu on nyt lähellä.
– Pidemmällä aikavälillä korkokustannukset kuitenkin tyypillisesti muodostuvat sitä pienemmiksi mitä lyhyempää viitekorkoa käytetään. Tämä selittyy sillä, että normaalioloissa korkokäyrä on nouseva, toisin sanoen pidemmät korot ovat lyhyitä ylempänä, Saari sanoo VU:lle.
Pidemmän viitekoron etu on Saaren mukaan siinä, että lainanhoitokustannukset pysyvät pidemmälle tulevaisuuteen ennustettavina.
– Lyhyet viitekorot taas tulevat pidemmän päälle luultavasti edullisemmaksi, mutta velallisen pitää olla varautunut nopeisiinkin muutoksiin velanhoitokuluissa. Lyhyellä aikavälillä korkotason muutokset tulevat nopeammin läpi lyhyillä koroilla.
Saari ei kuitenkaan usko, että valinnan merkitys kolmen, kuuden tai 12 kuukauden euriborin välillä olisi erityisen merkittävä koko laina-aikaa ajatellen.
Kustannuksissa ei kannata keskittyä vain viitekorkoon
Danske Bankin henkilöasiakasrahoituksesta vastaava johtaja Sari Takala huomauttaa, että korkomarkkinaa ei voida täysin ennustaa ja siksi ennusteet muuttuvat nopeasti reagoiden taloustilanteeseen kokonaisuudessaan. Siten korkomarkkinoilla ei hänen mukaansa kannata lähteä optimoimaan omia korkokulujaan pelkästään viitekoron valinnan kautta.
– Jos haluaa varmistaa itselleen ainoastaan mahdollisimman pienet korkokulut ja oma taloustilanne sen sallii, kannattaa valita lainalleen tasalyhenteinen lyhennystapa, ja mahdollisimman lyhyt laina-aika. Mitä enemmän lainaa maksaa takaisin, sitä enemmän oma varallisuus kertyy, ja sitä vähemmän korkokuluja muodostuu, Takala kertoo.
Takalan mukaan on hyvä myös muistaa, että korkokuluihin vaikuttaa lisäksi asiakaskohtainen pankin asuntolainan marginaali.
– Ja se, että korkovalinnan lisäksi sekä sen taustalla tulisi arvioida laajemminkin omia tarpeitaan niin oman talouden, kuin elämäntilanteidenkin osalta – ja mitoittaa oma lainaratkaisukokonaisuus näihin pelkän viitekoron valinnan ja korkokustannusten minimoimisen sijaan.
Hän muistuttaa, että yleisesti asuntolaina on pidempiaikainen rahoitus, ja siten ratkaisun osalta kannattaa se suunnitella ja mitoittaa kaikkien näkökulmien huomioimisen kannalta juuri itselleen sopivaksi.
Viitekorkoja vertailtaessa ei Saaren mukaan kannata kiinnittää huomiota ainoastaan sen hetkiseen korkotilanteeseen vaan pohtia myös korkojen tulevaa suuntaa.
– Kun 12 kuukauden euribor on huomattavasti kolmen kuukauden euriboria korkeammalla, kielii se yleensä siitä, että korot tulevat nousemaan roimasti. Vastaavasti niissä harvinaisissa tilanteissa, joissa 12 kuukauden euribor alittaa selvästi kolmen kuukauden euriborin tason, odotuksissa on korkojen selvä lasku.
Nordean von Gerich muistuttaa, että epävarmuus tulevasta korkotasosta ja korkojen heilunnasta on kasvanut selvästi viime vuosien aikana. Tämä kannattaa ottaa huomioon viitekorkoa valittaessa.
– Suurempi valinta on vaihtuvan euribor-koron ja pidemmän kiinteän koron välillä kuin tarkemman euribor-maturiteetin valinta. Mahdollista korkosuojaa pohtiessa kannattaa puntaroida omaa riskinsietokykyä ja valmiutta kestää korkeampia korkoja pidempään.
Korkojen ennakoidaan laskevaan kolmeen prosenttiin
Ekonomistit uskovat korkotason asettuvan seuraavan vuoden aikana noin kolmeen prosenttiin.
– Perusskenaariossamme euribor-korkojen huippu on jäämässä jo taakse, inflaatiopaineet hellittävät vähitellen ja Euroopan keskuspankki aloittaa maltilliset koronlaskut ensi vuoden kesällä. Tässä skenaariossa esimerkiksi 12 kuukauden euribor laskee noin kolmeen prosenttiin ensi vuoden loppuun mennessä. Tähän perusuraan liittyy luonnollisesti vielä paljon epävarmuutta, von Gerich sanoo.
OP:n Antti Saaren arvion mukaan euriborit tulevat pysymään nykytasojen ympäristössä vielä ensi vuoden alkupuolella, mutta kääntyvän selvempään laskuun kesää lähestyttäessä.
– Ensi vuoden lopulla esimerkiksi 12 kuukauden euribor voisi olla lähempänä kolmen prosentin tasoa.
Myös Danske Bank ennakoi korkotason laskevan.
– Ennusteemme mukaan kuitenkin jo ensi vuonna korko laskee ja ensimmäinen koronlasku olisi nähtävillä kesäkuussa. Markkinoilla kyllä hinnoitellaan jo kohtalaista todennäköisyyttä huhtikuullekin, Takala arvioi.
– Toki, kun rahapolitiikkaa on kiristetty tuntuvasti ja korot ovat korkealla, niin riskinä voi olla, että talouskasvu saattaa talvea kohden hidastua enemmän kuin mitä on ennakoitu. Jos talouden jäähtyminen tarkoittaisi ennakoitua tuhdimpaa taantumaa, se aloittaisi mahdollisesti markkinoiden spekulaation odotuksia nopeammasta koronlaskusta. Tässä voi tapahtua vielä paljon, mutta on ihan hyvä perushaarukointi, että ensi kesänä korkoa voitaisiin jo laskea, hän jatkaa.