Suomessa asuntorakentamisen historia on täynnä hurjia kasvulukuja ja rajuja romahduksia. Suomen viime vuosien pudotus löytää vertailukohdan lähinnä Ruotsista ja Saksasta.
PTT:n asiantuntijat ovat tarkastelleet raportissaan, mistä asuntorakentamisen kovat suhdannevaihtelut syntyvät, mitä seurauksia niillä on ja millaisin toimin sykliä voisi tasata tulevina vuosina, sillä voimakkaat vaihtelut
heijastuvat sekä talouskasvuun että kotitalouksien hyvinvointiin.
Nykytilanne on se, että uudistuotanto on vähentynyt selvästi, mutta myynnissä olevien uusien asuntojen määrä on pienentynyt hitaasti. Erityisesti pääkaupunkiseudulla valmiita asuntoja on yhä paljon myymättä.
Vanhojen asuntojen hinnat ovat Suomessa yleensä seuranneet kotitalouksien tulojen kehitystä. Koronavuosina hinnat nousivat tuloja nopeammin, mutta markkinoiden laskun myötä suhde on palautunut ennalleen.
Uusien asuntojen hinnat sen sijaan ovat nousseet selvästi tuloja ripeämmin, mikä on kasvattanut hintaeroa uusien ja vanhojen asuntojen välillä. Taustalla ovat rakentamisen kallistuminen, kalliimmat tontit ja tiukemmat normit.
Kun kuluttajat eivät koe uusien asuntojen hintatasoa realistiseksi suhteessa omiin tuloihinsa, kysyntä kohdistuu edullisempiin vanhoihin asuntoihin, ja uusien asuntojen rakentamisen kannattavuus heikkenee. Myös vapaarahoitteisilla vuokra-asuntomarkkinoilla kotitalouksien maksukyky toimii rajana tuotannolle.
Hankkeita käynnistetään vain, jos ennakkomyynti ja tuotto-odotukset kattavat kustannukset ja rahoitusriskit. Ensiasunnon ostajien asema on keskeinen, sillä heidän heikentynyt maksukykynsä tai koettu epävarmuus tulevasta työllisyystilanteesta voi hidastaa koko asuntokaupan ketjua.
Uusien ja vanhojen asuntojen hintaero on kasvanut pääkaupunkiseudulla vuodesta 2023 alkaen ja muualla Suomessa jo pidempään. Yksiöissä hintaero on ollut kasvussa myös pääkaupunkisedulla jo pidempään. Tämä voi muodostua hillitä kysyntää merkittävästi, sillä juuri pienet asunnot ovat usein ensiasunnon ostajien ja sijoittajien kohteita.
Ongelma korostuu kasvukeskusten ulkopuolella
Väestöltään vähenevillä alueilla, joilla tonttimaasta ei ole pulaa, ongelma korostuu: vanhojen asuntojen hinnat määräytyvät heikon paikallisen kysynnän mukaan, kun taas uusien asuntojen hinnat perustuvat valtakunnallisiin tai kansainvälisiin rakennuskustannuksiin.
Jos paikallinen ostovoima ei riitä kattamaan kustannuksia, uudishankkeiden käynnistäminen on vaikeaa, vaikka tarvetta uudelle asuntokannalle olis esimerkiksi ikääntyneiden asumisen, opiskelijamarkkinoiden tai alueellisen kehittämisen näkökulmasta.
Rakentamisen hiipuminen sekä Suomessa että kansainvälisesti on vakiinnuttanut kustannustason, mutta rakentamisen hinnat eivät kokonaisuutena ole tulleet juurikaan alas huipustaan vuodenvaihteessa 2023. Tarjoushintaindeksi on laskenut vuoden 2019 tasolle toisin kuin rakennuskustannusindeksi, mikä PTT:n mukaan viittaa rakentamisen katteiden merkittävään pienenemiseen vuoden 2022 jälkeen. Vaikka tarjoushinnat ovat laskeneet, rakentaminen ei ole kuitenkaan käynnistynyt.
Tonttimaan tarjontaan ja hinnoitteluun vaikuttavat vahvasti kuntien omat maapoliittiset linjaukset. Erot kuntien välillä ovat suuria. Esimerkiksi Helsingissä kaupunki monesti vuokraa tonttimaata sen sijaan, että myisi sitä. Vuokratontit ovat kuitenkin rakentajien näkökulmasta usein vähemmän houkuttelevia, sillä ne vaikeuttavat asuntojen jälkimyyntiä ja rajaavat mahdollisuuksia lunastaa tonttia omaksi.
Kaupunkien tarjoamien tonttien hinnat ovat joillain aluiella pudonneet noin 20 prosenttia viime vuoden aikana. Yksityisessä omistuksessa olevia tontteja sen sijaan ei juuri liiku tällä hetkellä markkinoilla, koska myyjät eivät ole valmiita hyväksymään aiempaa matalampia hintoja.
Myös osa kunnista on tietoisesti hidastanut tonttimyyntiä. Toisaalta joillakin alueilla kasvukeskuksissakaan edes ilmainen tontti rakennusvelvoitteella ei ole houkutteleva. Kokonaisuudessaan rakentamisen käynnistymisen näkymiin vaikuttavat yhtä aikaa tonttien hintataso, niiden saatavuus ja sijainti, kaavoituksen joustot sekä kysynnän vahvistuminen asuntomarkkinoilla.
Jotta uudistuotanto on jälleen houkuttelevaa ja asuntotuotannon näkymät kirkastuvat, uusien ja vanhojen asuntojen välisen hintaeron täytyy kääntyä laskuun.
Rakennussektorin kannalta ainoa kestävällä pohjalla oleva vaihtoehto tähän on vanhojen asuntojen hintojen nousu. Koska rakennuskustannusten sopeutuminen on ollut pitkittyneessäkin taantumassa vain osittaista, uusien asuntojen hinnat eivät voi laskea merkittävästi ilman, että hankkeiden kannattavuus putoaa negatiiviseksi ja silloin tuotanto tyrehtyy.
PTT ennakoi, että asuinrakentamisen alakulo voi jatkua vielä pitkään, mikäli sekava tilanne kansainvälisessä taloudessa jatkuu.
Kun samaan aikaan maahanmuuttajaväestön kasvu suurissa kaupungeissa lisää segregaation lisääntymisen riskiä, on PTT:n mukaan kaikki syyt lisätä syksyn budjetissa julkisesti tuetun asuntotuotannon tukivaltuuksia, jos sitä ennen ei ole tullut riittävän selvää näkymää paremmasta asuntokysynnästä ensi vuodelle.
Tuetun tuotannon lisääminen hidastaa markkinaehtoista sopeutumista, raportissa myönnetään. Yhteiskuntapoliittisten syiden lisäksi toimiala ja kansantalous kuitenkin hyötyy tuetun rakentamisen lisäämisestä. Kansantalous hyötyy paranevasta työmarkkinatilanteesta ja toimialalla vältetään rakenteellisesti elinkelpoisten yritysten konkurssit, mikä varmistaa kilpailun nousukaudenkin koittaessa.
Vero tauolle määräajaksi?
Asuntokysynnän tukemiseksi on esitetty varainsiirtoveron määräaikaista poistamista. PTT arvioi, että nykyisessä suhdannetilanteessa toimenpiteen välitön vaikutus olisi rajallinen, sillä kotitalouksien epävarmuus on yhä suurta. Tämä nähtiin jo aiemmankin varainsiirtoveron kevennyksen yhteydessä. Hallitus pienensi varainsiirtoveroa vuonna 2023.
Oikein ajoitettuna veron väliaikainen poisto voisi silti toimia kysyntää vahvistavana keinona. Kohdentaminen esimerkiksi ensiasunnon ostajiin voisi lisätä vaikuttavuutta, sillä nuoret ostajat muodostavat usein asuntokaupan ensimmäisen lenkin ja voivat siten saada markkinan liikkeelle laajemmin.
Kun talousnäkymät paranevat, varainsiirtoveron määräaikainen poisto voisi kasvattaa kauppamääriä siten, että asunnonvaihtoketjuja lähtisi liikkeelle, PTT arvioi. Toimenpiteen riski on talouspoliittisesti pieni. Jos vaikutus jää vähäiseksi, kustannukset ovat rajalliset, ja jos poisto onnistuu aktivoimaan markkinaa, hyöty syntyy kohtuullisilla, määräaikaisilla kustannuksilla.
Kun asuntotuotanto lopulta normalisoituu, jatkossa olisi kiinnitettävä huomiota toimenpiteisiin, joilla rakentamisen vaihtelua voidaan pienentää. EU-sääntelyä ei pitäisi kansallisella tasolla ylitulkita ja RS-rahoitusjärjestelmää tulisi kehittää niin, että sen toimintaedellytykset säilyvät eikä rahoituksen saatavuus vaikeudu liikaa. Taloyhtiölainojen asema osana asuntorahoitusta on selkiytettävä, PTT esittää.
Julkisesti tuetulla tuotannolla valtio voi säädellä asuntorakentamisen määrää, mutta sen rinnalla tulisi raportin mukaan olla muita instrumentteja, jotka tasoittaisivat vapaarahoitteisen asuntotuotannon volyymin vaihteluita automaattisen vakauttajan tavoin eri suhdannetilanteessa.
Hyvin toimivilla markkinoilla kustannustason muutokset tasoittavat markkinaehtoisesti rakentamisen määrää. Vaikka kustannustaso on osin reagoinut toivotulla tavalla heikkoon suhdanteeseen, markkinoiden kilpailullisuuden takaaminen vaatii PTT:n mukaan jatkossa huomiota.
Tonttitarjonnan vakauteen tulisi kiinnittää huomiota. Jos kaavoitetun alueen rakennusoikeuksien kysyntä heikkenee, tarjontaa ei tulisi vastaavasti kunnissa vähentää, vaan antaa hintojen laskea.
LUE MYÖS:
Yksiöitä parjataan turhaan – taloustieteilijä kertoo missä ongelma oikeasti on