Pellervon taloustutkimus PTT ennusti tammikuussa, että asuntojen hinnat nousevat tänä vuonna koko maassa 2,5 prosenttia ja vuokrat kaksi prosenttia.
Alueelliset erot ovat kuitenkin suuria. Helsingissä hintojen odotetaan nousevan jopa neljä prosenttia, kun taas esimerkiksi Oulussa jäädään ehkä vain yhteen prosenttiin.
PTT:n tutkimusjohtajan Markus Lahtisen mukaan asuntomarkkinat ovat ylipäätään tasapainossa, mutta sijoittajan näkökulmasta tilanne edellyttää nyt tiettyä tarkkaavaisuutta ja varsinkin alueellista varovaisuutta.
On alueita, joilla asunnon arvo nousee ja vuokratuotto on kohtuullisen hyvä, mutta on myös alueita, joiden hintataso on noussut niin korkeaksi, että kannattaa olla varovainen.
– Vaikka asuntojen hinnat ovat koko valtakunnan tasolla kehittyneet kohtalaisen hyvin ihmisten tulojen mukaan, niin meillä on kuitenkin tiettyjä alueita, joilla hintakehitys on kiihtynyt niin paljon, että se ei vastaa enää ihmisten tulotason kehitystä, Lahtinen toteaa.
Sijoittajalle tämä voi Lahtisen mukaan tarkoittaa sitä, että joillakin alueilla esimerkiksi Etelä-Helsingissä vuokratuotto ei enää anna sijoitetulle pääomalle kovin hyvää korvausta.
PTT:n tekemän alueellisia asuntomarkkinoita käsittelevän tutkimuksen mukaan Helsingin nopeaa hintakehitystä pitävät yllä sijoittajien aktiivisuus ja ikääntyvien ihmisten hakeutuminen palvelujen lähelle.
Tarjonta on supistunut
Asuntomarkkinat ovat Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtajan Mia Koro-Kanervan mukaan tällä hetkellä asuntosijoittajalle haastavat, sillä uusien kohteiden löytäminen on vaikeaa. Hänen neuvonsa kuitenkin on, että tuottavia kohteita löytyy aina.
– Jos Helsingin keskusta ei tuota, niin on kuitenkin sellaisia paikkoja, jotka edelleen tuottavat – kohtalaisen lyhyellä etäisyydellä esimerkiksi pääkaupunkiseudusta, hän huomauttaa.
Markus Lahtinen ei ihmettele sijoittajien puheita asuntokohteiden puutteesta. Asuntokauppojen määrä laski viime vuonna noin 15 prosenttia, mutta hinnat nousivat. Tämä tarkoittaa, että myös tarjontaa on vähemmän.
Pankkikonserni Nordeassakaan ei uskota hintakuplaan. Pankin helmikuisessa katsauksessa muistutetaan, että asuntokauppoja tehtiin viime vuonna aiempaa vähemmän ja uudet asuntolainat vähenivät 20 prosenttia. Toisaalta lainakorot ovat edelleen poikkeuksellisen matalat.
Ekonomisti Pasi Sorjonen Nordeasta arvioi, että vaisut talousnäkymät, työttömyyden kasvu ja ansiotason hidastuva nousu aiheuttavat hiukan painetta asuntojen hintoihin.
Hän ei kuitenkaan usko hintojen välttämättä laskevan tai nousevan voimakkaasti, vaan arvelee, että nyt mennään enemmänkin kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen muutosten mukana.
Jos hinnat eivät erityisemmin nouse, Sorjonen odottaa vuokrienkin korotusten jäävän vaatimattomiksi. Alueellisia eroja voi kuitenkin tulla lisää.
– Hyvät alueet ehkä erottautuvat huonommista, ja asuntosijoittajan kannalta tilin tekeminen voisi olla sitä, että osaa ostaa oikeasta paikasta, Sorjonen pohdiskelee.
Helsingissäkin hyvää ja huonoa
Helsingin seudullakaan tilanne ei asuntosijoittajan kannalta ole enää ihanteellinen kaikilla alueilla. Esimerkiksi eteläisessä Helsingissä asuntojen korkea hintataso heikentää mahdollisuuksia saada hyvää tuottoa pääomalle.
– Sijoittajan kannattaa tutkia, onko alueessa jotain sellaista, joka tukisi paikallista asuntojen hintakehitystä. Infrahanketta, valtatietä tai metroa, Markus Lahtinen neuvoo.
Esimerkiksi länsimetron varrelta ei asuntoja enää kannata ostaa, koska niiden hinnat ovat jo nousseet. Sen sijaan metroradan toisessa, vanhassa päässä eli Itä-Helsingissä asuntojen hinnat voivat vielä nousta.
Taantuvilla alueilla tarkkana
Suomen taantuvilla rakennemuutosalueilla sijoittajan pitää olla tarkkana, miten markkinat kehittyvät.
Pasi Sorjonen huomauttaa, että kyllä kai kaikille on hyvä idea ostaa asunto, joka sijaitsee niin, että sille on kysyntää.
– Jos se on omaan käyttöön, niin siitä pääsee hyvään hintaan eroon joskus myöhemmin, tai sitten jos se on sijoituskäyttöön, niin muut pitää hyvänä ideana hankkiutua sinne vuokralle.
Koro-Kanervan mukaan taantuvalle alueella mentäessä täytyy olla valmiina siihen, että pystyy myymään kohteen ottamatta hirveästi tappiota.
Vuokranantajat ry korostaa asuntosijoittamisessa pitkäjänteisyyttä. Nousevalla markkina-alueella on helppo sijoittaa niin, että ei tarvitse stressata kohteen myymisestä.
– Eikä idea olekaan se, että koko ajan ostaa ja myy, vaan nimenomaan pitää pitkään niitä kohteita, Koro-Kanerva sanoo.
Myös Lahtinen välttäisi sijoittajana muuttotappio- ja rakennemuutosalueita. Näillä alueilla on paljon ihmisiä, jotka joutuvat myymään asuntonsa hinnalla millä hyvänsä, koska heidän pitää muuttaa muualle työn perässä.
– Onhan siellä tietysti mahdollisuuksia ja arpavoittoja, että käy tsäkä, ja saa huomattavat tuotot. Ehkä syntyykin yhtäkkiä työpaikkoja, ja hintakehitys lähtee uudelleen nousuun, Lahtinen sanoo.
Hänen mielestään kuitenkin arvat kannattaa ostaa erikseen, ja sijoitustoiminta pitää perustella toisenlaiseen haarukkaan.