Uusien asuntojen hinnoissa on valtavia eroja – jopa pääkaupunkiseudun sisällä. Helsingin paraatipaikkojen asunnoissa voi neliöhinta olla jopa kaksinkertainen Vantaaseen nähden. Talouselämän haastattelema konsulttiyhtiö Haahtelan kehitysjohtaja Pyry Haahtela avaa hintaeron muodostumista.
Helsingin Lauttasaaressa uudiskohteen asunnoista joutuu pulittamaan noin 10 000 euroa neliöltä. Vantaan Tikkurilassa selviää alle 5 000 eurolla. Lähes koko tämä ero on selitettävissä sijainnin perusteella.
– Asunnoissa kyse on rajoitetusta hyödykkeestä. Jokaisella sijainnilla on monopoliasema. Sijainnin kysyntä määrittää hintaa, kehitysjohtaja selittää.
Samalla rakennuttajat vertaavat potentiaalisten ostajien maksuvalmiutta rakentamis-, tontti- ja muihin kustannuksiin sekä hankkeen riskiin.
– Ensin rakennuttaja laskee, paljonko hanke vie menoja. Sitten se arvioi, paljonko siitä saa tuottoja. Lopuksi se selvittää, onko hankkeelle maksuhalukkuutta. Jos on, hanke voi edetä. Mutta jos tontilla saa riittävän katteen 10 000 eurolla neliöltä, ja maksuhalukkuutta olisi enemmän, miksi rakennuttaja myisi kymppitonnilla?
Myös rakentamisen hinnoissa on eroja, mutta nämä pelkistyvät käytännössä materiaalivalintoihin ynnä muihin laatueroihin, jotka siis itsessään ohjautuvat pitkälti sijainnin houkuttelevuuden kautta maksukykyisten asiakkaiden näkökulmasta.
– Lauttasaaren esimerkkitalossa pelkkien asuntojen rakentamisen hinta on 2 400 euroa per neliö. Vantaalla hinta on 2 050 euroa per neliö, Haahtela kertoo.
Seuraavaksi asuntohintoihin jyvitetään talon tekniset tilat sekä muut toiminnot kuten rappukäytävät, varastot ja saunat. Lauttasaaressa asunnon neliöhinta nousee teknisten ja muiden tilojen myötä 3 150 euroon, ja Tikkurilassa 2 500 euroon.
Kun lukuihin lisätään tontin rakennusolosuhteet, asukaspysäköinti sekä talon arkkitehtuurin taso, kasvaa hintaero jo merkittäväksi. Jo pysäköinnissä Lauttasaari kasvattaa etumatkaa 350 euron asuntoneliömetrin hinnalla. Myös haastavat tonttiolosuhteet lisäävät hintaa 200 eurolla neliöltä. Arkkitehtuurin tasovaatimus kasvattavat eroa vielä 300 eurolla.
Lauttasaaren asuntokohtainen kustannus nousee jo 3 950 euroon neliöltä. Tikkurilassa jäädään 2 450 euroon.
Seuraavaksi kuvioon astuu valtio, joka haluaa kohteesta arvonlisäveron. Lauttasaaressa tämä tarkoittaa 1 150 euroa neliöltä ja Tikkurilasssa 650 euroa. Viimeisenä huomioon on otettava tontin hinta ja sijoittajan tuotto. Tontin hinta tuo neliöhintaan Lauttasaaressa 2 000 euron lisän, Tikkurilassa 800 euroa. Lopuksi katteensa kerää hankkeen kehittäjä: Lauttasaaressa 1 950 euroa, Tikkurilassa vajaa puolet siitä eli 1 050 euroa.
– Kalliille paikalle rakennettaessa ostajakunta pienenee merkittävästi, jolloin myyntiriskikin kasvaa. Tällöin sijoittaja vaatii parempaa tuottoa, vastaa Haahtela summaa.
