Vuokrien jatkuvasta noususta ja sitä kautta asuntomarkkinoiden vakaudesta on syytä olla huolissaan, toteaa Ari Pauna kirjoittamassaan blogissa. Korkealle nousseet vuokrat ovat hänen mukaansa oire siitä, että asuntomarkkinoilla on jokin pahasti vialla.
– Vuokranantajien välillä ei ole riittävästi tervettä kilpailua eikä uusien asuntojen tuotanto ole riittävällä tasolla. Poskettomat vuokrat houkuttelevat jos jonkinlaista uutta yrittäjää vuokranantajabisnekseen. Motiiveja on monia. Osa hakee pikavoittoja ja parempaa oman pääomatuottoa matalien korkojen aikana. Osa pitkäjänteisemmin vaikkapa leveämpää eläketuloa 20–30 vuoden päähän, Pauna uskoo.
Eri laskelmien mukaan pelkästään yksityiset kotitaloudet ovat ottaneet noin viiden miljardin euron edestä asuntolainoja asuntosijoituksia varten. Kun yksityishenkilöiden ottamaan lainamäärään lisätään vielä kaikkien muiden vuokranantajien velat, niin vuokrabisneksen velkavipu kasvaa noin 20–25 miljardin euron tasolle.
– Kotitalouksien asuntovelkaantumisen rinnalla on ryhdyttävä säännöllisesti ja läpinäkyvästi puhumaan myös vuokranantajien velkaantumisesta. Kyse on asunto- ja lainamarkkinoiden uudesta taudista ja systeemiriskiuhasta, Pauna sanoo.
Pauna varoittaa yksityisiä vuokranantajia tappiin saakka ”velaksi vivuttamisesta” ja ”exit-suunnitelmista”.
– Velkaisten asuntosijoittajien määrä kasvaa. Tilanne on otettava hallintaan. Vuokranantajien on tehostettava toimintaansa, tehtävä siitä läpinäkyvämpää ja sopeuduttava toimintaympäristön muutoksiin siinä missä muidenkin asuntomarkkinatoimijoiden.
– Tehotonta vuokraustoimintaa ei tule ylläpitää verovaroin ja kaikkia toimijoita on kohdeltava tasapuolisesti.
Omaksi kodiksi velalla asuntoa ostaville edellytetään jatkossa suurempia omarahoitusosuuksia ja suositellaan asuntolainan säntillistä lyhentämistä. Samaa Pauna suosittelee myös asuntosijoittajille.
– Suosittelen vuokranantajille toimintamuodosta riippumatta suurempia omarahoitusosuuksia ja asuntolainojen lyhentämistä mahdollisimman nopealla aikataululla. Se kuuluisa ROE:n himo ei saa sumentaa järkeä. Vähintään 50 prosenttia omaa rahaa ja enintään 50 prosenttia lainarahaa on hyvä asuntosijoitussalkun rakenne ihan mille tahansa toimijalle.
Pauna varoittaa asuntosijoittajia tuudittautumasta siihen uskoon, että jos tulee vaikeuksia, vuokra-asunnosta pääsee nopeasti eroon.
– Vaikeudet syntyvät yleensä juuri silloin, kun kaikki muutkin ovat asuntojen myyntilaidalla. Tämä merkitsee sitä, että asunnoista saatava hinta on merkittävästi alempi kuin mihin on luotettu. Asuntosijoittaja jos kuka ei saa ajautua pakkomyyntitilanteeseen. Ja suurin syy pakkotilanteeseen on liian suuri velka-aste ja asuntojen arvonlasku.
