Kun Jyrki Kataisen hallitus päätti ryhtyä poistamaan asuntolainojen korkovähennystä vuodesta 2012 alkaen, se toteutti monen ekonomistin pitkäaikaisen unelman. Olihan korkovähennys todettu syypääksi kaikkeen pahaan asuntomarkkinoilla: hintojen ja vuokrien nousuun, velkaantumiseen, asuntopulaan…
Vastaavasti vähennyksen poistoa oli tarjottu ja uskottukin ratkaisuksi kaikkiin näihin ongelmiin.
Vaikka asuntovelkaiset olivat pitäneet korkojen vähennysoikeutta arvossaan, sen hiipuminen sujui lopulta vähin äänin. Suurin syy lienee ajanjaksoon sattunut poikkeuksellisen alhainen korkotaso. Vähennyksen menetys ei ole paljoa kirpaissut, kun korot ovat pyörineet lähellä nollaa.
Myös muutoksen toteutustapa on ollut harvinaisen onnistunut ja käy esimerkistä vaikkapa yritystukien purkamista ajatellen. Vähennys on alentunut asteittain ja koko ajan on ollut selvästi tiedossa, että alenema jatkuu tulevina vuosina. Näin on vältetty yhtäkkinen shokkivaikutus. Ja toisaalta asunnonostajat ovat alusta lähtien käyttäytyneet kuin koko vähennys olisi jo aikaa sitten poistettu.
Kun vielä vuonna 2011 asuntolainan korot olivat 100-prosenttisesti vähennyskelpoisia, alenema eteni siitä lähtien näin:
2012: 85 %
2013: 80 %
2014: 75 %
2015: 65 %
2016 55 %
2017 45 %
2018 35 %
2019 25 %
Tähän asti vaikuttaa oikein hyvältä.
Taloyhtiölainojen kasvupyrähdys
Mutta usein hyvilläkin (tai sellaiseksi uskotuilla) päätöksillä voi olla yllättäviä sivuvaikutuksia. Niihin pääsee heti käsiksi, kun googlaa hakusanan taloyhtiölaina: ”Kuka maksaa jättimäiset taloyhtiölainat?” ”Nordea varoittaa trendi-ilmiön varjopuolista.” ”Taloyhtiölainojen riskit kasvaneet – Finanssivalvonta.” ”Luottoluokittajakin huolestui uudesta riskistä.” Ja niin edelleen.
Nimittäin samanaikaisesti, kun asuntolainojen korkovähennystä käytiin purkamaan, taloyhtiölainat pyrähtivät nopeaan kasvuun. En muista, että kukaan talousviisas olisi ennalta varoittanut tällaisesta sivuvaikutuksesta. Jos varoitti, nyt kannattaisi nostaa käsi pystyyn ja kehaista itseään: ”Mitäs minä sanoin…”
Vuoden 2011 jälkeen kotitalouksien taloyhtiölainojen osuus kaikista kotitalouksien veloista on lähes kaksinkertaistunut eli kasvanut 7 prosentista yli 13 prosenttiin. Ja taloyhtiölainojen määrä suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin on samana aikana yli kaksinkertaistunut 8 prosentista 17 prosenttiin.
Nämä luvut kertovat pelkästään kotitalouksien osuudesta. Tämän päälle tulevat kaikki asuntosijoittajien osuudet taloyhtiölainoista. Mitä oikein tapahtui?
Kotitalouksilta poistui intressi maksaa osuutensa taloyhtiön remonttilainasta heti pois. Yhä useampi päätti hoitaa lainaosuutensa vaivattomasti vastikkeina. Miksi turhaan hakea pankista omaa lainaa?
Ja ennen kaikkea muutos iski uudistuotantoon. Kun intressi korkovähennykseen lopahti oman asunnon ostajilta, syntyi kasvava tila tarjouksille, joissa on alussa useampi vapaavuosi ja hyvinkin matala oman velan osuus. Tämä sopi kerrassaan mainiosti asuntosijoittajille, jotka pääsivät kasvattamaan velkavipuaan ja pystyvät hyödyntämään verotuksessa myös vastikkeet.
Varoittajien pitkä rivi
Niinpä sijoittajien osuus uusista asunnoista on kasvanut ja osa uusista osaketaloista onkin käytännössä sijoittajien omistamia vuokrataloja.
Tästä muutoksesta ovat varoitelleet Suomen Pankki, Finanssivalvonta, luottoluokittajat ja useat pankkien asiantuntijat. Yhtiölainojen kasvun on katsottu aiheuttaneen lisääntyvän riskin koko talouden ja aivan erityisesti uusissa yhtiöissä asuvien kotitalousomistajien kannalta. Jos joku omistaja/sijoittaja jättää vastikkeensa maksamatta, se on äkkiä toisten omistajien niskoilla. Korkojen noustessa edessä voisi olla ikävä ketjureaktio.
Kaikki tässä todettu perustuu kahden ilmiön hämmentävään samanaikaisuuteen. Toki on mahdollista, etttä näillä ei ole keskenään syy-seuraussuhdetta. En ole törmännyt tutkimuksiin aiheesta. Olisikin kiinnostavaa nähdä ja kuulla itseäni paljon parempien asiantuntijoiden näkemyksiä tästä.
Mutta jos – ja tuntuu että kun – näin on käynyt ja syy-seuraussuhde on olemassa, se kuvastaa sitä, millaisia yllättäviä sivuvaikutuksia veroratkaisuilla voi olla. Veroilla on iso vipuvaikutus ihmisten käyttäytymiseen. Moni näkee paljon vaivaa ehkä hyvinkin pienen verovähennyksen saamiseksi.
Tämä kannattaa pitää mielessä, kun seuraavan hallituksen piirissä tehdään veroratkaisuja. Veroilla tai niiden kevennyksillä voi olla yllättävän suuri ohjausvaikutus myönteisessä mielessä. Mutta muutoksilla voi olla myös yllättäviä sivuvaikutuksia käyttäytymiseen. Joskus veronkiristys yhtäällä voi aiheuttaa paljon isommat veromenetykset tai muut epätoivotut seuraukset toisaalla.
